Creșterea prețurilor la materialele de construcții a produs deja efecte pe piața imobiliară a Brașovului. Față de iulie anul trecut, apartamentele noi s-au scumpit cu până la 20%. Pentru a rezista pe piață, una dintre condițiile de bază pentru dezvoltatori este o analiză de management al riscurilor.
Serviciul online de monitorizare a prețurilor, PriceFlux, a constatat că magazinele online de bricolaj din România au mărit, în ultimul an, prețurile la principalele categorii de produse cu până la 300%. Fierul, material principal în domeniul construcțiilor, a înregistrat o creștere medie a prețului, de aproape 60% în iulie 2021 față de aceeași perioadă a anului 2020, fiind cea mai mare scumpire a unui produs utilizat în construcții, conform aceleiași surse.
Scumpirea s-a resimțit cel mai mult în cazul dezvoltatorilor imobiliari, care au fost nevoiți, fie să-și asume pierderile sau marjele de profit mult mai reduse decât cele planificate inițial, fie să majoreze prețurile. Acest lucru în contextul în care multe dintre proiecte au fost puse pe hârtie înainte să accelereze trendul scumpirilor.
Același apartament, mai scump acum cu 20.000 de euro, într-un an
CEO-ul Alphaville, Dragoș Selagea, subliniază că, deși salariile nu au crescut substanțial în ultimii doi ani, încă mai există bani pe piață.
Cu toate acestea, clienților cu venituri medii nu le va mai fi la fel de ușor să achiziționeze apartamente pentru investiții, respectiv pentru a le închiria și a-și asigura un venit. „Valoarea unui apartament cu 2 camere, de 85.000 de euro astăzi, este echivalentul unui apartament de 65.000 anul trecut. Acest lucru atât din cauza faptului că s-au scumpit materialele de construcții, s-a dublat prețul manoperei, inflația este cu mult peste estimările Băncii Naționale și salariile au rămas cam la același nivel din ultimii doi ani. Puterea de cumpărare a românilor este în continuă scădere, deși la acest capitol stăteam destul de bine în Europa, eram pe locul al VII-lea, în fața vecinilor din Ungaria. 35% dintre clienții Alphaville achiziționau locuințe pentru a închiria. Nu aș face o comparație cu criza imobiliară din China sau să ne raportăm la nivelul celorlalte state din Europa, deoarece sunt lucruri diferite, întrucât noi avem și o instabilitate politică care implicit are impact și asupra economiei”, a explicat Selagea.
Eficiență cu un grad de risc scăzut
Strategia pe care Alphaville o aplică pentru a-și putea continua proiectele în Brașov este aceea de a avea un management foarte atent asupra riscurilor. „Suntem foarte atenți în acest sens și de aceea construim pe etape, astfel încât să reușim să finalizăm ce avem în curs de dezvoltare și să amânăm, dacă este cazul, alte etape. Noi, ca și dezvoltator, nu mergem pe volume mari, ci mergem pe o eficiență cu un grad de risc scăzut, mult mai rentabil astăzi decât am fi avut un volum de trei ori mai mare. Cred că în perioada actuală contează cel mai mult apartamentele în lucru pe care le poți livra cel târziu la finele anului viitor. Acesta este și un motiv pentru care am decis să amânăm expansiunea și inițierea altor proiecte”, a precizat reprezentantul Alphaville.
Parcările, o problemă
Un alt motiv, care ține destul de mult pe loc mare parte din piața imobiliară a Brașovului, este și prevederea adoptată la nivel local prin care li s-a impus dezvoltatorilor amenajarea a câte două locuri de parcare pentru fiecare apartament. „Făcând o analiză pe ultimele două proiecte derulate, a reieșit că la 10 apartamente se vând 9 parcări. Totuși, ca și dezvoltatori care ne-am preocupat să amenajăm zone verzi în incinta ansamblurilor pe care le-am construit, am putea accepta un maximum de 1,2 locuri de parcare la un apartament, chiar dacă, deocamdată, nu se justifică nici cererea de 1 la 1. Există de altfel și posibilitatea să se ia în considerare tipul de locuință, astfel că ar trebui făcută o medie a numărului de locuri de parcare, respectiv o diferențiere în funcție de structura apartamentului. În plus, o diferență până la 1,5 locuri de parcare/apartament ar putea fi transformată în spațiu verde sau de agrement, unde suprafețele de teren permit acest lucru”, a adăugat Dragoș Selagea.
În plus, acesta a remarcat faptul că intenția actualei administrații este de a extinde zonele verzi, prin amenajarea unor noi parcuri, zonele pietonale, precum și încurajarea utilizării mijloacelor de transport alternative în detrimentul autoturismului personal. „Amenajarea a câte două locuri de parcare pentru fiecare locuință nu face decât să descurajeze o astfel de politică de a reduce traficul și implicit a fi mai prietenoși cu mediul”, a subliniat CEO-ul Alpahville.
Arena, un proiect asumat, în ciuda contextului economic
În cadrul Târgului Imobiliar Brașov din luna octombrie, Alphaville a lansat oficial Etapa 3 a Ansamblului Arena, care a prins contur în locul fostei platforme industriale Fartec. Acesta vine în întâmpinarea viitorilor locatari cu 86 de apartamente noi și loc de parcare disponibil pentru fiecare proprietate în parte, dar și 30 de boxe și spații de depozitare gândite special pentru a ușura traiul rezidenților.
„În ciuda acestei crize economice, dublată de pandemie, inflație și criză politică, ne-am asumat și cea de-a treia etapă de dezvoltare a proiectului Arena. Indiferent de situație, o vom duce la final, fiindcă întotdeauna când începem un lucru, îl ducem și la bun sfârșit. În cazul în care locuințele pe care le vom finaliza, pe fondul acestor probleme economice și nu numai, nu se vor vinde, vom încerca să le închiriem”, a spus Dragoș Selagea.
O decizie în ceea ce privește expansiunea
Tot în ceea ce privește managementul riscurilor, o altă decizie a Alphaville a fost aceea de a construi mai mult în această perioadă cu fondurile proprii. „Pe fond inflației, păstrarea banilor în depozite bancare duce la pierderi mai mari. Acest lucru se poate modifica în cazul în care vom intra într-adevăr într-o criză, când nimeni nu va mai vinde nimic și în această situație, clar, banii băncii sunt mai ieftini decât resursele proprii”, a explicat antreprenorul.
De altfel, în perioada următoare, Alphaville va lua o decizie în ceea ce privește expansiunea prin achiziția unor noi terenuri. „O să vedem ce decizie va lua și administrația locală în ceea ce privește numărul de locuri de parcare aferent fiecărei locuințe nou-construită. Dacă lucrurile nu se vor schimba, vom rămâne cu ceva mai mic la Brașov, pentru a păstra actuala echipă, și ne vom reorienta pentru dezvoltări noi în alte orașe. Cei mai experimentați dezvoltatori, care au un simț al răspunderii afacerilor, sunt mult mai precauți și nu riscă mai mult înainte ca piața să se așeze cât de cât”, a punctat Dragoș Selagea.
Datorită minusurilor mari pe forța de muncă brută există și varianta ca în 3 – 5 ani dezvoltatorii imobiliari din România să se adapteze celor din Occident, care construiesc în mare parte cu elemente prefabricate, astfel că și termenul de livrare este mult mai scurt, în unele cazuri 3 – 6 luni/bloc. „Elimini riscul instabilității numărului de muncitori de pe șantier și implicit al nerespectării graficelor de execuție. Suntem printre puținii dezvoltatori care nu am întârziat cu predările către clienți”, a punctat dezvoltatorul brașovean.
Vânzarea din faza de proiect, o greșeală
Pentru a avea o eficiență cât mai bună pe partea de dezvoltare, Alphaville nu vinde apartamentele din faza de proiecte, ci acestea se fac concomitent cu partea de execuție. „Nu vindem niciodată procentual mai mult decât stadiul lucrărilor tocmai ca să poți majora prețurile cel puțin proporțional cu scumpirile aferente tuturor costurilor. Este un risc major pe care prea puțini dezvoltatori îl sesizează, iar cei care au vândut aproape tot în stadiul de proiect cu siguranță nu vor mai face profit în contextul în care în perioada actuală prețul materialelor de construcții crește de la o zi la alta”, a menționat Dragoș Selagea.
Un alt risc pe care îl estimează Alphaville, în contextul economic actual și al instabilității politice, vizează și condițiile de creditare. „Tocmai din această cauză procentul de locuințe alocat de Alphaville clienților care optează pentru un credit bancar este de sub 10%. De altfel, în astfel de cazuri solicităm și un avans mai mare decât minimul garantat de bancă. Mi se pare normal ca în această perioadă să împărțim riscurile”, a arătat CEO-ul Alphaville.
Împărțirea riscului TVA
Tot în zona de risc ar mai putea intra și clienții care au achiziționat de la dezvoltatori apartamente care astăzi depășesc pragul de TVA de 5%, în contextul în care de la contractare până la preluare, pragul de TVA nu se va majora de la 91.000 de euro la 140.000 de euro, așa cum au promis guvernanții. Împărțirea cotei de TVA ar fi o soluție atât pentru dezvoltator, cât și pentru client. „Pe final de an, vom afla dacă acest prag de TVA se va modifica sau nu. S-a mai vehiculat ideea ca acest TVA să fie împărțit. De exemplu, dacă îți iei un apartament de 100.000 de euro plus TVA, pentru 91.000 de euro, clientul să plătească TVA de 5%, iar pentru diferență, să achite această taxă pe valoare adăugată de 19%. Deși, din punctul meu de vedere, aceasta ar fi o soluție mai bună, fiindcă ar elimina din riscuri, chiar și pachetele, gen apartament plus parcare, care împreună depășesc pragul de TVA de 5%, ar putea fi interpretabile. Totuși, potrivit politicilor europene în domeniul fiscal, nu se poate întocmi o factură cu două tipuri diferite de TVA. Benefic pentru clienți ar fi ca guvernanții să aprobe plafonul maxim promis pentru TVA de 5%, respectiv până la suma de 140.000 de euro”, a conchis Dragoș Selagea.
