La Brașov, ani de-a rândul, întâi s-au construit blocuri, după care s-au gândit cei din administrație cum să facă drumuri care să lege aceste blocuri de oraș. Noul arhitect șef spune că i-a chemat la ordine pe dezvoltatori și le-a explicat că paradigma dezvoltării haotice trebuie schimbată, iar viitoarele trebuie să aibă un sens.
Dragoș Oprea a câștigat concursul pentru poziția de Arhitect Șef al municipiului Brașov și a început activitatea exact acum un an. Până atunci avea propria afacere, o casă de arhitectură care a câștigat multiple premii în domeniu. Noul arhitect șef al Brașovului spune că și-a asumat această schimbare, chiar dacă este un job epuizant:
„Cred că am luat decizia asta într-un moment al vieții mele în care am considerat că sunt suficient de matur și adaptat vremurilor, astfel încât să pot face pasul ăsta. Încă mai am energie să o fac. Era o chestie asumată vizavi de reprofesionalizarea mea. Practic, administrația publică reprezintă o altă meserie și cred că decizia pe care am luat-o a fost una corectă. Nu îmi pare rău, a fost asumată, chiar dacă e extrem de epuizantă poziția asta. Și mai cred că poți deveni relevant”.
Anumite voci spuneau, la momentul numirii, că Oprea a câștigat concursul pentru poziția de arhitect șef pentru că ar fi fost un apropiat al primarului Allen Coliban.
„Nu este adevărat. Am accesat funcția printr-un concurs. Știam că e un post eliberat din luna septembrie 2022, că a fost anunțat și m-am pregătit pentru chestia asta. Am avut un concurs în luna ianuarie 2023, pe care l-am câștigat și practic nu a fost niciun fel de altă discuție. Până în momentul concursului nici nu l-am cunoscut pe Allen Coliban. Lumea spune că suntem prieteni sau că ne cunoșteam, că am terminat același liceu. Nu ne-am cunoscut în niciun fel de conjuncturi, nici măcar protocolare”.
„E adevărat că de multe ori poziția pe care o are un arhitect șef e una delicată și deranjează”
Ce a schimbat Dragoș Oprea în direcția arhitect șef al municipiului Brașov în perioada de un an de când este în funcție? Au fost incidente și discuții cu dezvoltatorii imobiliari, dar spune că s-a ajuns la un numitor comun:
„Eu consider că, cel puțin în anul ăsta, am reușit să mai ponderez cel puțin incidentele de indisciplină la nivel macro. Adică discutăm acum de dezvoltatorii imobiliari și nu neapărat de incidente locale punctuale din, spre exemplu, cartierul Stupini, în care anumiți cetățeni decid să construiască fără autorizație. Ne confruntăm cu un fenomen în zona asta din cauza procedurilor, care sunt destul de stufoase, și a documentelor de urbanism, care sunt deficitare. De foarte multe ori, oamenii decid să nu mai aștepte după autorizația de construire și să construiască fără forme legale. În schimb, la nivel macro, discutând cu toți dezvoltatorii imobiliari, eu cred că într-un an de zile am reușit să ajungem la un numitor comun, astfel încât procedural să se ajungă cu hârtiile într-o formă legală. Când am ajuns aici, am avut câteva incidente și discuții cu dezvoltatorii. Le-am spus că ăsta e momentul zero. Nu stau să mă uit în spate, să fac un audit la ce au făcut, ci aș vrea ca din momentul ăsta, de când am venit aici, să intrăm într-o comunicare directă, rapid, astfel încât toate formele pe care le îndeplinesc în realizarea unui șantier să fie forme legale. E adevărat că de multe ori, poziția pe care o are un arhitect șef e una delicată și deranjează, atât timp cât, cel puțin pentru dezvoltările mari, solicităm în ultimul an să vină la pachet și cu infrastructura. Solicităm, cel puțin pentru dezvoltările mari, să se îndrepte cu mai multă atenție asupra zonelor verzi, asupra inter spațiilor sau zonelor lăsate libere între blocuri și totodată în corelare cu o infrastructură școlară sau sportivă. Eu nu cred că o administrație sănătoasă poate să stabilească oportunitatea unei dezvoltări imobiliare fără niciun fel de infrastructură și de asta, de cele mai multe ori, le solicit să fundamenteze decizia și proiectul prin aceste studii aferente, care înseamnă fie studii de trafic, fie studii de funcțiuni, fie studii de mobilitate, studii de vegetație”.
Oprea spune că la acest moment, structura străzilor este depășită de nevoi.
„Nu sunt foarte fericit cu planul de urbanism general actual, care e făcut în 2011, și de aceea, PUG-ul pe care îl întocmim acum este un document esențial în a stabili strategia pe următorii 20 de ani în municipiu. Trebuie să rezolvăm o chestie care este sângerândă la nivelul municipiului, o osatură, o structură a rețelei de străzi. Structura de străzi actuală e depășită de nevoi. Ani de zile s-a implementat o cutumă destul de nesănătoasă, aceea în care am stabilit planul de urbanism zonal fără să se facă trama stradală. Practic, s-a reglementat o parcelă agricolă, după care au început dezvoltările imobiliare și ulterior a venit și infrastructura, odată cu dezvoltările. În mod normal, când stabilești o zonă pe care vrei să o dezvolți, îi faci un PUZ. Dacă nu ai regimul juridic stabilit al străzilor, faci culoare de expropriere, stabilești rețeaua de străzi, realizezi infrastructura după care te apuci să dezvolți. Asta ar fi o etapă firească de dezvoltare a unei zone”.
La Direcția Arhitect șef din Primăria Municipiului Brașov se încearcă acum rezolvarea problemelor stradale moștenite.
„Noi trăim acum într-o zonă foarte tulbure, cum ar fi cartierul Tractorul sau alte zone noi, Noua, în care nu avem trama stradală. De aceea, și pe planul de buget, anul ăsta avem 52 de străzi care au intrat într-o planificare de studiu de fezabilitate pentru a stabili culoare de expropriere, ca să avem străzi întregi. Vă dau un exemplu: strada Nicolae Labiș, care e o stradă folosită și asfaltată în mare proporție. Dar din punct de vedere juridic, nu există. Din strada 13 Decembrie până la calea ferată ar trebui să fie strada Nicolae Labiș. Pe culoarul acestei străzi sunt 44 de proprietari, pe lângă municipiu, care deține cea mai mare parte. Sunt bucățele de parcelă care nu au fost donate sau nu au fost expropriate. Asta înseamnă că nu ai o stradă. O stradă înseamnă legătura de la un capăt la altul, cu stradă, cu trotuar, cu iluminat și cu tot ce înseamnă infrastructură aferentă. Sunt 52 de străzi din oraș, o parte din Tractorul, o parte Noua și o parte în Bartolomeu, adică zonele dens populate care s-au dezvoltat în ultimii ani și care nu au încă străzile reglementate. Lucrăm la studii de fezabilitate ca să rezolvăm această situație.”
În următorii 20 de ani, Brașovul se va dezvolta urbanistic în aceleași direcții
Oprea spune că singura direcție în care Brașovul poate să se dezvolte urbanistic este cea care are rețele de utilități aproape:
„Zonele Tractorul, Bartolomeu, sunt cele care deja și-au luat avânt. Adică dacă discutăm de zona Institutului, de zona 13 Decembrie până în centura Brașovului și până în calea ferată, mai ales că I.C. Brătianu beneficiază de un studiu de fezabilitate cu un pod de trecere către DN 13 și practic va degreva mare parte din circulația care e acum pe 13 Decembrie, care și ea ar trebui să intre într-un proces de redimensionare și sistematizare pe patru benzi și cu o eventuală lărgire la podul de la CFR”.
Arhitectul șef al Municipiului Brașov spune că Primăria mai are foarte puține terenuri la dispoziție și acestea sunt departe de zona deja dezvoltată.
„Din păcate avem foarte puține terenuri și, în general, sunt niște terenuri care nu au neapărat potențial de dezvoltare. Avem o grămadă de terenuri în Stupini și în zona de nord, unde într-adevăr sunt zone foarte ample, dar sunt zone inundabile, zone greu edificate, unde poți eventual să dezvolți doar grădini urbane. Practic, potențial de teren verde, agricol, urban. Și mai avem în zona de nord către Feldioara, lucru care ne-a ajutat, de exemplu, în dezvoltarea parcului fotovoltaic, că dacă n-am fi avut acea rezervă, n-am fi putut accesa fonduri europene pentru realizarea parcului fotovoltaic”.
Pe platforma Roman va fi un cartier cu multiple funcțiuni
Actualul plan de urbanism general al Brașovului, votat în 2011, prevede ca tot ce înseamnă industrie să fie relocată din Brașov. De atunci, pe platforma Roman nu s-a mai emis niciun certificat de urbanism, de reamenajare, reabilitare, extindere sau modernizare, până nu se întocmește un plan de urbanism zonal. Oprea spune că a discutat cu o parte dintre proprietarii terenurilor de pe platformă și a rezultat că e bine ca municipalitatea să înceapă elaborarea unui plan de urbanism zonal aici.
„Au înțeles că nu pot face nimic dacă nu își unesc forțele și avem o solicitare din partea lor de întocmire a unui plan de urbanism zonal. Nu pot reglementa platforma Roman decât pe toată suprafața. Așa, ca feeling, platforma Roman va trebui să își păstreze un caracter mixt. Suprafața este atât de amplă, încât practic va putea beneficia de un centru de cartier, de spații comunitare și chiar sunt dezvoltatori care sunt interesați în a dezvolta niște spații comunitare, însemnând spații în Centrul Multicultural, o sală de expoziții amplă într-o hală reabilitată sau refuncționalizare. Chiar am avut solicitări pentru infrastructură sportivă, să facă săli de fotbal, săli de volei și așa mai departe. Este unul dintre proprietarii unei hale foarte mari care vrea să îi dea o destinație comunitară. Înțelege că se va dezvolta tot cartierul și atunci, clar va fi nevoie de un astfel de spațiu în care să poți să faci de la alpinism până la ping pong. În 20 de ani, acolo va fi un nou cartier al Brașovului, clar va fi dezvoltat. Va trebui să aibă funcțiuni mixte de la locuire, cred că se poate păstra și un pic din profil de industrie nepoluantă, adică mici meșteșugari, mici prelucrări de metale. Că sunt zone care s-au dezvoltat pe fonduri europene, sunt fabrici nepoluante, acolo chiar și un centru logistic Cargus și cred că este loc și de comerț în continuare în zonă. Adică, eu cred că va trebui să fie un cartier cu multe funcțiuni, nu doar locuire. Din păcate, sunt foarte mulți proprietari, fiecare are alt interes, dar un plan de urbanism zonal teoretic ar trebui să țină direcțiile de dezvoltare ale orașului. Din punctul meu de vedere, cred că cel mai important ar fi prelungirea străzii Carpaților care să treacă prin Platforma Roman și să lege practic cartierul Astra de Noua, care străbate platforma și care ar putea fi activată ca un bulevard de legătură, ca alternativă la Calea București”.
În Centrul Civic trebuie să stăm la masă cu toți proprietarii, vom găsi soluția optimă în scurt timp
Centrul Civic, care este în proprietatea mai multor brașoveni, este o „pârloagă”, pentru că nimeni nu are o bucată de teren suficient de mare pentru a dezvolta ceva. Istoric vorbind, parcela din Centrul Civic, adică parte din loturile afectate de exproprierile făcute în anii comunismului, a fost restituită în natură pe baza legislației aferente. De aceea, pe parcela mărginită de bulevarde, care e definită astăzi drept Centrul Civic, există foarte mulți proprietari, litigii. Unul dintre proprietari a dat Primăria în judecată și a câștigat în instanță să i se întocmească un plan de urbanism zonal. Dragoș Oprea spune că municipalitatea va sta la masă cu toți proprietarii și se va găsi soluția optimă:
„Am bugetat anul acesta întocmirea unui plan de urbanism zonal, demarat de municipiu, pentru că sunt atât de mulți proprietari încât nu se poate altfel. Îi poți pune la masă pe toți și poți reglementa zona doar coordonând tu, ca administrație, un plan de urbanism zonal. Va trebui să existe negocieri cu ei, pentru că eu cred că toți proprietarii de acolo pot primi ceea ce își doresc. Geometria parcelelor e atât de incoerentă încât nu poți face urbanism. Va trebui să te uiți ca la o planșă albă, să desenezi tot ce ar trebui desenat. Un centru cu o zonă de parc, cu o zonă edificată chiar și cu turnuri, fie ca birouri, fie ca hotel, dar trebuie să aibă și dotări publice. Așa cum sunt distribuite terenurile astăzi nu se poate realiza și atunci facem un plan de urbanism zonal, o să ne așezăm la masă cu deținătorii de parcele mari și să încercăm cu ei să avem o negociere de redistribuire a parcelei astfel încât să primească zone aferente pentru edificat și zona aferentă pe care trebuie să o doneze domeniului public ca spațiul verde. În Centrul Civic poți edifica pe o bucată, iar o bucată trebuie obligatoriu să rămână zonă verde. Dacă am coagula toate aceste zone verzi, am putea întregi o zonă de parc centrală și să dăm indici mai permisivi pe parcelele rămase, astfel încât să se poată înălța construcții de un anumit regim de înălțime”.
Oprea spune că de-a lungul timpului, proprietarii terenurilor din Centrul Civic au făcut solicitări pentru construire de hoteluri, de clădiri de birouri, clădiri de locuințe, dar planul de urbanism și geometria terenului nu au permis emiterea unor autorizații, pentru că nu există o coerență urbanistică. În condițiile în care se face un PUZ coerent și o reparcelare, se vor găsi soluții pentru toți proprietarii de teren de acolo.
„PUZ-ul ăsta, din punctul meu de vedere, trebuie să fie unul accelerat, bun. Va avea o perioadă foarte importantă de transparență decizională, în care toți proprietarii vor trebui așezați la masă. Discuția despre strategie va trebui foarte bine comunicată, foarte bine negociată, astfel încât să poată fi o decizie comună și a proprietarilor, și a Consiliului Local când avizează acest PUZ”.
Planul municipalității: parcare sub Centrul Civic, nu la gară
Arhitectul șef al Brașovului spune că se lucrează la un studiu de fezabilitate pentru un parcaj subteran amplu în zona Centrului Civic, aflat în etapa de preluare a indicatorilor tehnico-economici. Studiul va fi gata curând:
„Din punctul meu de vedere, dacă e să dau un verdict, mi se pare mult mai fezabilă o parcare în Centrul Civic care să poată să servească tot ce înseamnă funcțiunile din zonă și să scoatem toate parcările perimetrale paralele cu bulevardul. Să-l scoți de acolo, să-l bagi într-un subteran, plus să creezi o zonă buffer pentru centrul istoric. Ai parcat mașina acolo la sosirea din București sau din alt loc și de acolo poți să iei un autobuz sau te plimbi pe jos până în centrul istoric. Mai degrabă mi se pare fezabil asta decât un parcaj cu costuri foarte mari în subteranul de la gară, unde avem un SF făcut de fosta administrație cu niște costuri foarte mari. Nu înțeleg de ce am ajuns la valorile astea. Și care, din punctul meu de vedere, nu e fezabil, pentru că eu nu cred că o zonă de parc & ride în gară e una fezabilă, pentru că tu nu te duci cu mașina la gară să o lași acolo și să pleci unde?”
Oprea spune că PUZ-ul pentru remodelarea Centrului Civic poate fi gata în aproximativ un an, iar în acel document va fi încadrată și parcarea subterană.
„Odată cu parcarea trebuie să faci și PUZ-ul. Adică o dată gata SF-ul pentru parcare, poți să realizezi că ai nevoie de el pentru a putea declara bucăți de teren de utilitate publică și a face niște exproprieri. Probabil că o parte de construcție este pe terenul municipiului, dar mai sunt afectate și alte parcele, care probabil vor trebui expropriate.”
Regulamentul pentru construcțiile în pantă a rezolvat foarte multe probleme pe dealurile Brașovului
Arhitectul șef al municipiului Brașov susține că Regulamentul construcțiilor în pantă – deși forma inițială a acestuia a fost amendată de Prefectură – a rezolvat foarte multe în ultimul an. Oprea spune că regulamentul trebuie privit ca un ghid de bune practici și că, pentru locuințe individuale, locuințe colective mici, definite de ghid (până la șase apartamente), se emit în continuare certificate de urbanism cu autorizare directă. Adică se poate construi. Dar pentru dezvoltările mari, filtrele puse de Direcția Arhitect șef sunt mult mai fine.
„Emitem planuri de urbanism de detaliu care intră într-un filtru foarte serios. PUD-ul nu stabilește oportunitatea, însă ca arhitect șef, soliciți studii de fundamentare pentru a realiza acest PUD și orice certificat de urbanism care este solicitat astăzi pe dealurile Brașovului trebuie să conțină studiul de trafic, studiul de torenți, studiul de urbanism, studiul de funcțiuni, studiul de granulări, adică o grămadă de studii care practic să fundamenteze soluția de inserție. S-au emis autorizații, într-adevăr, s-au avizat documente, dar toate s-au aliniat acestui ghid. Adică, în momentul ăsta, oricine vine să facă altceva oricum nu primește aviz. Există un dezvoltator care a făcut pe dealurile Brașovului un proiect de locuințe colective care a venit pentru aprobări în etapa de edificare și a trebuit să modifice întreg proiectul. A înțeles că dacă nu face așa, nu o să fie aprobat. Și a ajuns la șase apartamente. Unitățile arată acum ca niște căsuțe, fără să fie blocuri. Deci nu este interzis să construiești, este reglementat cum se face. Multă lume a înțeles că e atât de restrictiv, încât practic nu mai construiești nimic. Dar nu poți să nu mai construiești, pentru că e reglementat prin PUG, trebuie să o faci într-o manieră delicată, care să se raporteze la mediul înconjurător, la natură, la cadrul natural. Dacă cineva vrea să reglementeze o parcelă mult mai mare și nu are drumuri, nu are acces la drumul public, atunci trebuie să facă un plan de urbanism zonal, ceea ce e mult mai greu. De când sunt în Primărie, nu a trecut de oportunitate niciun proiect pe dealurile Brașovului, că nu au reușit să convingă că tot ce vor să facă e puțin invaziv pentru natură și mediul înconjurător”.
Sper să nu fie o misiune ratată dacă administrația își schimbă culoarea politică
Arhitectul șef al Brașovului spune că direcția de dezvoltare a unei localități ar trebui dată de specialiști, nu de politic. Au fost arhitecți care au gestionat decenii la rând dezvoltarea unor orașe mari, dar acolo politica nu s-a băgat peste specialiști:
„E o chestie pe care mi-am asumat-o (poziția de arhitect șef – n.r.) și pe care aș vrea să o duc mai departe. Dar, în general, misiunea unui arhitect șef, oriunde s-ar afla el în lume, trebuie să coincidă cu misiunea politicului. Dacă politicul nu se aliniază cu viziunea arhitectului șef, e foarte complicat. Adică știu arhitect șef, cum e la Copenhaga, care a reușit să convingă politicul care a fost de-a lungul timpului în administrație că direcția de dezvoltare e asta și, cu abilitate, a reușit să facă asta timp de 40 de ani. Un alt caz excepțional s-a întâmplat la Sydney, dar nu sunt mulți arhitecți șef care să alinieze politicul cu viziunea de dezvoltare pe care a imprimat-o. De obicei se întâmplă invers, dar ține și de puterea și caracterul celui care conduce Direcția Arhitect șef. Sper să nu fie o misiune ratată și un eșec dacă administrația își schimbă cumva culoarea politică”.
