Extinderea orașului în afara limitelor sale actuale nu se putea face fără întoarcerea la viață a unei zone care arăta ca o rană sângerândă, cum era Uzina Tractorul după faliment.
Remodelarea fostei suprafețe a platformei industriale Tractorul a început în 2008, la câteva luni după ce fabrica de tractoare fusese vândută deja companiei Flavus Investiții, un vehicul al unui fond de investiții britanic. Vândută pe 82 de milioane de euro, în cadrul unei licitații, uzina lăsa loc de desfășurat pentru un întreg cartier. În județ sunt orașe cu suprafețe mai mici de 120 de hectare, pe cât se întindea zona cumpărată de reprezentanții fondului britanic. Dezvoltarea zonei, însă, se va întinde pe o suprafață de peste 450 de hectare, cuprinzând întregul cartier Tractorul, chiar și zona cunoscută ca fiind cartierul Rulmentul, ceea ce înseamnă aproape 40% din oraș. Mai mult, aceasta este singura zonă unde orașul se poate extinde în încercările, ce e drept cam timide, de a deveni o metropolă europeană. Dar până acolo mai e mult…
„Vândută pe 82 de milioane de euro, uzina lasă loc pentru un cartier”
Planuri de 1,5 miliarde de euro
Infomațiile pe care le ofereau cumpărătorii uzinei deveniseră la un moment dat un miraj. Investiții de 1,5 miliarde de euro, un mall, blocuri de locuințe, nu neapărat foarte scumpe, dar nici low-cost, și spații de birouri, un capitol la care Brașovul suferă de ani buni. Totul te făcea să te gândești că, în sfârșit, o zonă care arăta ca după bombardament va fi readusă la viață și nu îți va mai fi frică să treci pe acolo.
A venit criza financiară, iar planurile dezvoltatorilor britanici au fost puse în stand-by. „Dacă nu ar fi venit criza, cu siguranță tot ce am gândit noi ar fi fost pus în practică”, ne-a declarat Silviu Savin, unul dintre cei doi administratori ai Flavus Investiții. Criza i-a pus pe gânduri pe investitori. „Doi ani, până în 2010, am analizat posibilitatea de a pune în practică ceea ce am gândit în strategia din 2007 – 2008 cu toate funcțiile, cu mix de retail, cu mix de rezidențial și mix de birouri”, mai explică Savin. „Ai nevoie și de suficiente fonduri, și de suficienți umeri, adică oameni pe care să te poți baza. Și ne-am dat seama că singuri, nu neapărat că nu am fi reușit, dar ar fi durat foarte mult până am fi realizat ce ne-am propus”, mai spune omul de afaceri. În 2009 – 2010, planul se restrânsese la un mall și la un centru de afaceri. Deja se semnase un acord cu Auchan pentru a deveni ancora viitorului mall care urma să fie construit pe platforma Tractorul. Odată cu semnarea, cei de la Auchan au devenit extrem de interesați de o deschidere la Brașov, iar faptul că lucrurile mai mult stăteau decât se mișcau, în plină criză financiară, i-a făcut oarecum să preia conducerea pe această zonă a dezvoltării platformei.
„Am găsit interesul de la Immochan, dar nu neapărat pentru vânzare, cât pentru un parteneriat în viitorul proiect”, povestește Savin. Totuși, nevoia de fonduri pentru dezvoltarea unui parc de business s-a concretizat mai apoi, în 2012, în vânzarea unei suprafețe de 100 din cele 124 de hectare ale uzinei, către Immochan, divizia imobiliară a celor de la Auchan, care între timp își deschisese filiala din România tocmai cu scopul de a găsi cele mai bune oportunități de pe piață pe dezvoltarea cu un discount bunicel. Mai exact, cele 100 de hectare au fost cumpărate de francezi cu puțin peste 20 de milioane de euro. Odată cu achiziția terenului, Immochan a preluat și proiectele realizate de britanici pentru dezvoltarea zonei, conform cărora circa 38 de hectare din actuala platformă urmau să aibă destinaţie comercială, pe 26 de hectare vor fi ridicate blocuri cu circa 3.000 de locuinţe, pe 11 hectare este prevăzut un business park, în timp ce pentru zona de producţie sau depozitare a fost „rezervat” tot un spaţiu de 11 hectare. „95% din ce se dezvoltă acum a fost gândit de noi”, a explicat Savin.
„Zona aceasta îmi lăsa impresia de rană deschisă, iar toată lumea când auzea de mall în Brașov parcă era lovită. Auzind de atâtea ori că nu o să meargă, m-am automotivat și am transmis și echipei dorința de a face acel proiect pe care brașovenii să îl iubească”
„Faceți un mall? Nu o să meargă!”
Francezii păreau extrem de grăbiți să realizeze cel puțin mall-ul într-o perioadă scurtă. „Când am venit la Brașov și am spus că vrem să facem un mall, toată lumea ne spunea că nu avem nicio șansă, că brașovenii sunt extrem de conservatori și că un centru comercial nu ar merge”, povestește, la rândul său, Tatian Diaconu, managerul Immochan România. Diaconu se hazardase în 2012 să anunțe chiar că mall-ul ar urma să fie construit până la finele lui 2013. „Zona aceasta îmi lăsa impresia de rană deschisă, iar toată lumea când auzea de mall în Brașov parcă era lovită. Auzind de atâtea ori că nu o să meargă, m-am automotivat și am transmis și echipei dorința de a face acel proiect pe care brașovenii să îl iubească”.
Psihologic vorbind, neîncrederea brașovenilor în forța unui mall de a atrage un aflux important de cumpărători stătea tocmai în multele promisiuni auzite până atunci că vor avea parte de branduri pe care nu le găseau decât la București. Probabil că și cei de la Immochan fuseseră „loviți” de negativismul oamenilor până în momentul în care au semnat cu Inditex, spaniolii care dețin lanțurile de modă Zara, Pull&Bear sau Stradivarius. Acela a fost semnalul că, totuși, centrul comercial se va construi.
Cu toate acestea, compania s-a apucat de treabă, ceea ce a dus la un aflux important al dezvoltatorilor imobiliari în zona Tractorul. Apropierea de un centru comercial făcea ca prețul locuințelor să crească exponențial. De altfel, piața a arătat că în momentul în care Immochan cumpăra terenul, prețul zonei era de 50 de euro, iar doi ani mai târziu, când constructorii începeau lucrul la mall, prețul terenurilor se dublase.
A ajutat și viziunea arhitecților Primăriei Brașov, care au planificat strada Zaharia Stancu, „Drumul Coresi”, în care s-au investit aproape șase milioane de euro din fonduri europene, o măsură foarte criticată la vremea ei de către politicienii brașoveni, dar care s-a dovedit destul de utilă pentru dezvoltarea zonei respective.
„Într-o discuție inițială cu domnul primar Scripcaru am sesizat în mod fără echivoc neîncrederea într-o promisiune de dezvoltator. Apoi am primit tot sprijinul de care am avut nevoie pentru a demara lucrările și pentru a face ceea ce am promis”, a explicat managerul Immochan. De altfel, George Scripcaru avea să recunoască la deschiderea mall-ului, din martie 2015, suspiciunea cu care i-a privit pe francezi în momentul în care aceștia își anunțaseră intențiile.
60 de milioane de euro într-un an de funcționare
Totuși, la Brașov se simțea nevoia unor spații moderne de vânzare, ceea ce s-a văzut prin cifrele de după primul an de funcționare. Opt milioane de vizitatori și vânzări de 60 de milioane de euro reprezintă o cifră de luat în calcul. În prezent, Coresi Shopping Resort are un grad de ocupare de 100% și găzduiește peste 120 de branduri, dintre care 14 locale, 47 naționale și 62 internaționale.
În condițiile în care spațiul permitea, Coresi Shopping Resort a demarat și faza a doua a dezvoltării, care va cuprinde un show-room auto, o spălătorie auto, un spa, precum și magazine de mobilă și decorațiuni interioare.
Coresi Business Park, mai mulți angajați decât fosta uzină
Pe cele aproximativ 20 de hectare care au rămas în proprietatea celor de la Flavus Investiții, preluat de fondul Ascenta Imobiliare, controlat de Silviu Savin, se dezvoltă în paralel un parc de business, în care deja sunt ancorate firme bine cotate, cum ar fi IBM, Raiffeisen Bank, CGS sau Waters. Pe întreaga platformă lucrează în prezent peste 2.500 de persoane, mai mult decât lucrau în uzina Tractorul în momentul închiderii ei.
În total, investițiile în acest parc de business, care se va întinde pe aproximativ 12 hectare, vor urca la 35 de milioane de euro. De altfel, prima etapă a proiectului care a constat în revitalizarea unor hale industriale ale fostei uzine, urmează să fie finalizată la mijlocul acestui an. În paralel, se urmărește continuarea celei de-a doua etape a proiectului, începută anul trecut, care constă în construirea a două noi clădiri de birouri cu spații închiriabile de peste 15.000 de metri pătrați. Această fază va fi finalizată în aprilie anul viitor.
„2.500 de persoane lucrează pe întreaga platformă”
Noul Brașov care se construiește pe aproape 470 de hectare
După 1990, Brașovul a început să se dezvolte timid și din punct de vedere imobiliar, iar prima zonă unde în locul grânelor sau cartofilor au început să răsară case este zona Bronzului, de la marginea cartierului Tractorul. Zona a fost cunoscută drept cartierul de vile și este de altfel singura care s-a integrat în vechiul cartier, având și partea de infrastructură stradală amenajată aproape în totalitate, pe lângă rețelele de utilități.
Zona se întinde pe o suprafață de 22 de hectare, iar în conformitate cu PUZ-ul aprobat, pe lângă case sau blocuri cu 2, 3 sau 4 etaje au fost prevăzute și accente înalte de până la 14 etaje. Acestea nu au mai prins însă contur, dar în conformitate cu această documentație, cei care și-au construit locuințe individuale au trebuit să respecte un procent de ocupare al terenului (POT) de 40%, iar cei care au amenajat locuințe colective de minimum 25%. Totodată, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), respectiv suprafața construită desfășurată a tuturor nivelurilor și suprafața parcelei, variază între 1,2 și 4.
Cu timpul, întregul câmp dintre vechiul cartier muncitoresc și unitatea militară de la Rulmentul a fost parcelat și au fost întocmite noi planuri urbanistice zonale pentru încă două cartiere, respectiv Tractorul VI și Tractorul VII. Acestea s-au dezvoltate exclusiv pe proprietăți private, astfel că și funcțiunile publice (de la parcuri și locuri de agrement, la magazine, cabinete medicale sau unități de învățământ) care ar urma să se amenajeze în aceste zone sunt exclusiv private „Reglementările urbanistice prevăd atât amenajarea de locuințe, cât și de funcțiuni complementare. Acestea sunt prevăzute în general la parterul blocurilor, iar amenajarea lor rămâne la latitudinea investitorilor”, ne-a declarat Marilena Manolache, arhitectul șef al municipiului Brașov.
S-a renunțat la clinica medicală din Tractorul VI
Tractorul VI se întinde pe 84 de hectare și este delimitat de străzile Ioan Socec și Ioan Popasu, respectiv arterele de circulație care asigură accesul spre noile dezvoltări imobiliare dinspre strada principală, 13 Decembrie. În această zonă au prins deja conturtrei mari ansambluri rezidențiale, Urban, Avantgarden Tractorul și Top City, iar în conformitate cu datele prezentate de arhitecții Primăriei, în această zonă limita maximă de înălțime este de 10 etaje, însă sunt prevăzute și case cu cel mult două etaje. POT-ul pentru această zonă este ceva mai generos și variază în funcție de regimul de înălțime între 35% (blocuri) și 40% (case), iar CUT între 1,8 și 3,5, coeficientul maxim aplicându-se în cazul locuințelor colective. Pentru Tractorul VI, în conformitate cu PUZ-ul existent, sunt aprobate și o serie de funcțiuni publice, de la parcuri, la diverse dotări complementare la parterul blocurilor. În documentațiile tehnice a fost prevăzută și construcția unei clinici medicale, însă proiectul a fost abandonat. Totodată, rețelele edilitare de apă, gaze și curent au fost amenajate pe banii dezvoltatorilor noilor cartiere.
Singurul cartier nou cu piste pentru bicicliști
Tractorul VII este cel mai mare cartier din această zonă și se întinde pe o suprafață de 160 de hectare. Ținând cont de suprafață, pentru această zonă care se întinde între strada Ioan Popasu și gardul unității militare de la Rulmentul, au fost conturate mai multe planuri urbanistice zonale. Prin reglementările urbanistice prevăzute, cartierul a fost împărțit în mai multe zone, respectiv de case, cu regim de înălțime de până la două etaje și mansarde, zone de blocuri cu trei sau patru etaje, iar în apropierea străzii 13 Decembrie locuințe colective cu 6, 8 sau 10 etaje, astfel că și în acest caz procentul de ocupare al terenului variază între 20% și 40%.
Străzi mai înguste, din cauza terenurilor private
În ceea ce privește infrastructura stradală, în planurile inițiale fusese prevăzute construcția unui bulevard cu patru benzi, I.C. Brătianu, care pe viitor să interconecteze noul oraș peste linii cu Calea Feldioarei (DN 13). Ținând cont că terenurile sunt exclusiv private, iar parcelele unora dintre proprietari ar fi fost ocupate în totalitate de acest drum, în urma discuțiilor avute cu aceștia, municipalitatea a stabilit ca strada să rămână numai cu trei benzi. Amenajarea tuturor străzilor secundare prevăzute prin PUZ-uri (care vor avea câte o bandă pe sens și trotuare pe ambele părți conform documentațiilor tehnice) depinde însă de disponibilitatea proprietarilor de a-și dona terenul municipalității pentru a efectua amenajările necesare. Ținând cont că PUZ-urile pentru Tractorul VII au fost conturate mai recent, acesta este singurul cartier nou pentru care a fost prevăzută și amenajarea unor piste pentru bicicliști. De asemenea, funcțiuni complementare sunt prevăzute la parterul blocurilor, zone verzi și locuri de joacă între blocuri, iar în zona dintre unitatea de jandarmi și calea ferată este prevăzut în documentații un parc, coeficientul de utilizare a terenului fiind în acest caz mai mic, respectiv între 0,8 și 3.
Zona Coresi, singura care a prevăzut și unități de învățământ
Încă din 2009, a fost conturat Planul Urbanistic Zonal și pentru zona fostei platforme industriale Tractorul, care se întinde pe alte 120 de hectare și cuprinde atât zone de locuințe, zone comerciale, cât și industriale, respectiv halele care au rămas funcționale din vechea uzină. Dacă partea comercială a prins contur încă de anul trecut prin amenajarea Coresi Shopping Resort, în această primăvară vor începe și amenajările imobiliare pe zona delimitată de străzile Zaharia Stancu și până în apropiere de strada Turnului.
Regimul de înălțime variază în acest caz foarte mult, de la blocuri cu 2 subsoluri, parter și 5 etaje, la imobile cu parter și 9 etaje, dar și accente mai înalte până la 15 etaje. Astfel, și procentul de ocupare al terenului este cuprins între 10 și 80, ținând cont că este prevăzută și amenajarea unui parc și a unei alei pietonale verzi, care să străbată noul cartier. Capitolul de funcțiuni publice în această zonă este mult mai complex, astfel că pe lângă zonele comerciale au fost prevăzute și spații pentru unități de învățământ, unități sanitare, dar și spații de servicii la parterul blocurilor. Lucruri care se găsesc puțin spre deloc în zonele proiectelor rezidențiale care se întind pe suprafețe mai reduse, având în vedere că marea masă a dezvoltatorilor nu urmăresc decât un câștig imediat, nu o valorizare a zonei.
Expansiunea imobiliară va continua până spre ocolitoare
Nu în ultimul rând, expansiunea imobiliară este prevăzută să continue, cel puțin pe hârtie, până în cel de-al doilea tronson al ocolitoarei Brașovului. Astfel, Tractorul VIII se întinde pe o suprafață de 83 de hectare între strada Vasile Goldiș, calea ferată și centura ocolitoare, fiind traversată și de pârâul Timișul Sec. Arhitectul șef al Primăriei a precizat că până în momentul de față nu au fost emise autorizații pentru începerea de lucrări, însă conform PUZ-ului pe acest teren sunt prevăzute atât locuințe individuale cu un etaj, cât și locuințe colective cu 3, 6 sau 8 etaje. Ținând cont că zona este generoasă ca și suprafață au fost incluse în documentațiile tehnice și o serie de parcuri, coeficientul de utilizare a terenului fiind cel mai mic din această zonă, între 0,2 și 4. Un alt impediment în calea dezvoltării Tractorul VIII este faptul că, deocamdată, rețelele edilitare nu a fost extinse, acestea existând doar pe strada Vasile Goldiș, unde sunt câteva imobile mai vechi.
Într-un an, cartierul va fi blocat
Apariția acestor cartiere a adus în prim plan o problemă destul de spinoasă, respectiv a accesului rutier spre noul oraș. Principala cale de acces este strada 13 Decembrie din care pornesc și străzile adiacente către noile dezvoltări imobiliare. Traficul aglomerat din jurul prânzului, dar mai ales de după-amiază, a început să pună probleme și celor din Primărie. Arhitecții brașoveni sunt de părere că într-un an de zile zona va fi complet blocată, având în vedere că doar 10 – 15% din cei care au cumpărat locuințe în noile ansambluri rezidențiale care se construiesc în zonă s-au și mutat. De altfel, pentru anul acesta se așteaptă să fie livrate câteva sute bune de locuințe în zona de nord a Brașovului, ceea ce va duce la un aflux de peste 1.000 de persoane în cartier. Vorbim și de câteva sute de mașini care vor duce la o aglomerare zilnică ce va duce spre blocaj. Iar pentru anul viitor, când e anunțată livrarea altor sute de apartamente, se anunță o adevărată problemă socială în zonă.
Soluția: un pod hobanat
Primarul Brașovului, George Scripcaru, consideră că soluția optimă pentru descongestionarea traficului în această zonă este amenajarea unei noi căi de acces prin construcția unui pod hobanat dinspre Bazinul Olimpic spre Corpul J al Universității Transilvania de pe strada Turnului. „Prin amenajarea acestui pod se va face legătura cu arterele de circulație proiectate în noul cartier proiectat pe fosta platformă industrială (Coresi Avantgarden –n.r.), dar și cu strada Turnului și strada Automotoarelor“, a explicat George Scripcaru. De altfel, podul a fost prins încă de la început în planurile celor de la Flavus Investiții, care practic au regândit întreaga zonă astfel încât vechile funcțiuni industriale ale zonei să se transforme într-o zonă urbană.
Acesta a precizat că investiția este inclusă Planul de Mobilitate Urbană Durabilă, la capitolul infrastructură și pentru realizarea sa vor putea fi accesate fonduri nerambursabile prin Programul Operațional Regional 2014 – 2020. Deocamdată, documentațiile tehnice nu au fost conturate, însă podul hobanat este similar celui care ar urma să fie construit la capătul străzii Minerva (care ar urma să faciliteze legătura între B-dul Saturn și ocolitoarea Brașovului), ținând cont că pe câmpul din vecinătate acesteia, în conformitate cu PUZ-ul existent, este de asemenea prevăzută și o dezvoltare imobiliară. Investiția în acest caz a fost estimată la suma 82 de milioane de lei, fără TVA, iar realizarea construcției ar dura cel puțin doi ani și jumătate.