Dezvoltatorul proiectului de regenerare urbană a platformei fostei fabrici Romradiatoare pregătește noi investiții și caută terenuri pentru proiecte integrate.
Piața imobiliară brașoveană traversează o perioadă în care dezvoltatorii sunt obligați să își recalibreze strategiile, pe fondul costurilor ridicate de construcție, al schimbărilor legislative și al unui proces administrativ care poate influența semnificativ ritmul investițiilor. În acest context, proiectele care au trecut deja de etapa de planificare și au intrat efectiv în execuție își consolidează poziția, iar dezvoltatorii care dispun de capacitate financiară și de experiență încearcă să pregătească următoarea etapă de creștere.
Este și strategia pe care o urmează Betaville, compania care dezvoltă Alpha Distrikt, unul dintre proiectele rezidențiale importante aflate în zona de vest a Brașovului. Ansamblul de pe Șoseaua Cristianului nr. 1-3 a intrat deja într-o etapă concretă de dezvoltare: primul bloc este finalizat, apartamentele sunt în proces de predare către cumpărători, lucrările la blocurile 2 și 3 continuă, iar pentru ultimele trei imobile proiectate în cadrul ansamblului există deja autorizație de construire.
Planurile companiei nu se opresc aici. Potrivit lui Dragoș Selagea, administratorul și managerul proiectului, Betaville analizează în prezent noi oportunități de dezvoltare și urmărește inclusiv achiziția unor terenuri aflate în apropierea amplasamentului Alpha Distrikt. Obiectivul este mai mult decât simpla extindere a numărului de apartamente: compania urmărește conturarea unor dezvoltări integrate, care să poată fi conectate la proiectele existente și să contribuie la formarea unor noi zone urbane coerente.
De la o platformă industrială abandonată la un nou cartier
Alpha Distrikt este construit pe un teren de 29.691 de metri pătrați de pe Șoseaua Cristianului, pe amplasamentul fostei fabrici Romradiatoare. Ani buni, terenul a reprezentat una dintre zonele industriale abandonate ale Brașovului, iar transformarea sa într-un proiect rezidențial face parte dintr-un proces mai amplu de regenerare urbană.
Pentru Dragoș Selagea, astfel de proiecte nu reprezintă o noutate. Anterior, echipa condusă de acesta a derulat proiectele Alphaville care au presupus, de asemenea, transformarea unor foste platforme industriale sau terenuri abandonate în zone rezidențiale.
În cazul Alpha Distrikt, miza este cu atât mai importantă cu cât terenul se află într-o zonă care beneficiază de transformări majore ale infrastructurii și funcțiunilor urbane din vestul Brașovului. Proximitatea față de viitoarea Sală Polivalentă, investițiile hoteliere, centrele comerciale și accesul relativ rapid către Aeroportul Internațional Brașov-Ghimbav sunt elemente care contribuie la schimbarea profilului zonei.
„În prezent, siturile industriale abandonate sunt spațiile urbane cu cea mai mare nevoie de remodelare. Platformele construite pentru activități industriale învechite, care nu se mai pretau pentru actualele tehnologii din industrie, au devenit ruine ale trecutului. Proiectele de regenerare urbană sunt un instrument esențial pentru revitalizarea acestor spații, unul dintre principalele lor obiective fiind să redea comunității aceste părți de oraș”, a explicat Dragoș Selagea.
Această abordare se regăsește și în strategia actuală a companiei. Noua direcție nu presupune doar finalizarea celor șase blocuri din cadrul proiectului Alpha Distrikt, ci folosirea experienței și infrastructurii dezvoltate în zonă ca punct de plecare pentru alte investiții.
564 de apartamente construite în trei faze
Alpha Distrikt este conceput ca un ansamblu dezvoltat etapizat, în trei faze. La final, proiectul va cuprinde șase blocuri cu regim de înălțime S+P+8E, în care vor fi amenajate 564 de apartamente și spații comerciale la parter.
Conceptul rezidențial include mai multe tipuri de locuințe, de la studiouri până la apartamente cu două, trei și patru camere, cu soluții de compartimentare adresate unor categorii diferite de cumpărători.
<p>Prima etapă a fost reprezentată de blocul 1, care are 94 de apartamente și cinci spații comerciale la parter. Imobilul este finalizat, iar în prezent, compania se află în procesul de predare a locuințelor către clienții finali.
Faza a doua este în plină desfășurare și presupune construirea blocurilor 2 și 3, fiecare dintre acestea urmând să aibă câte cinci spații comerciale la parter. Potrivit estimărilor actuale ale dezvoltatorului, blocul 2 ar urma să fie finalizat în iulie 2027, în timp ce pentru blocul 3, termenul estimat este iulie 2028.
Cea de-a treia etapă va completa ansamblul cu blocurile 4, 5 și 6. Pentru toate cele trei imobile există deja autorizație de construire, iar planul actual al dezvoltatorului este ca lucrările să înceapă în 2027.
Practic, proiectul a ajuns într-un punct în care dezvoltatorul lucrează simultan pe mai multe fronturi: predarea primei clădiri, execuția următoarelor două blocuri și pregătirea începerii celei de-a treia etape.
Această continuitate este importantă într-o piață în care lansarea unor proiecte noi poate dura ani de zile, iar obținerea documentațiilor și autorizațiilor reprezintă una dintre componentele care pot influența decisiv calendarul unei investiții.
Următorul pas: terenuri noi și dezvoltări integrate
„Avem în vedere dezvoltarea în continuare a portofoliului și analizăm oportunități pentru noi proiecte. În această etapă ne concentrăm inclusiv pe terenuri aflate în proximitatea proiectelor pe care le dezvoltăm deja, pentru a putea crea dezvoltări integrate”, a punctat Dragoș Selagea.
Practic, compania lucrează deja la mai multe proiecte aflate în diferite stadii de pregătire. Unul dintre acestea este planificat pe un teren aflat în vecinătatea Alpha Distrikt și este gândit astfel încât să se integreze cu dezvoltarea existentă.
Este o schimbare de perspectivă interesantă față de modelul clasic al dezvoltării rezidențiale, în care fiecare investiție este tratată separat, în funcție de terenul disponibil și de oportunitatea de moment. În cazul Betaville, direcția urmărită este aceea de a crea dezvoltări care să poată funcționa împreună, cu o anumită continuitate urbană și funcțională.
În acest model, achiziția terenului nu mai reprezintă doar identificarea unei suprafețe pe care poate fi construit un anumit număr de apartamente. Contează poziționarea față de proiectele existente, accesul, infrastructura, posibilitatea de integrare a funcțiunilor și, în perspectivă, capacitatea de a crea o zonă coerentă.
Pentru dezvoltator, proximitatea poate deveni astfel un avantaj strategic. Experiența acumulată prin Alpha Distrikt, infrastructura realizată, relația cu furnizorii și constructorii, precum și cunoașterea zonei pot constitui elemente care să reducă o parte dintre riscurile asociate unei investiții noi.
Un proiect construit pe finanțare, nu doar pe avansurile clienților
Un alt element important al strategiei Alpha Distrikt este modelul de finanțare. Într-un context în care piața rezidențială este influențată de modificări legislative și de restricții privind utilizarea avansurilor plătite de cumpărători, accesul la capital devine un criteriu esențial pentru dezvoltarea proiectelor.
În cazul Alpha Distrikt, compania a apelat la capital propriu și la finanțare bancară pentru susținerea etapelor de dezvoltare.
Pentru prima fază a proiectului, dezvoltatorul a contractat o finanțare de aproape 5 milioane de euro, iar pentru blocul al doilea a fost contractat un alt credit, în valoare de 6 milioane de euro.
Modelul este relevant prin prisma modului în care sunt distribuite riscurile proiectului. Un dezvoltator care își poate finanța construcția din capital propriu și credite bancare nu depinde în aceeași măsură de ritmul încasării avansurilor de la viitorii proprietari. În același timp, însă, finanțarea bancară presupune criterii stricte, garanții și capacitatea de a susține serviciul datoriei pe durata dezvoltării.
Pentru Alpha Distrikt, acest model a permis continuarea lucrărilor și trecerea succesivă de la o fază la alta.
Într-o piață în care costurile de construcție au crescut, iar cadrul legislativ s-a modificat, capacitatea de finanțare devine, în sine, un avantaj operațional pentru dezvoltatorii care vor să construiască pe termen lung.
Nu doar apartamente, ci un concept de locuire
Un alt element prin care Alpha Distrikt încearcă să se diferențieze este filosofia proiectului. Ansamblul nu a fost gândit exclusiv ca o succesiune de blocuri și apartamente, ci ca o dezvoltare care să includă și funcțiuni comerciale, spații verzi și zone de relaxare.
Din cei aproape 30.000 de metri pătrați ai terenului, peste 7.500 sunt dedicați spațiilor verzi. Conceptul include peluze, alei pietonale, iazuri decorative, zone de relaxare și locuri de joacă.
La parterul clădirilor sunt prevăzute spații comerciale, cu posibilitatea găzduirii unor funcțiuni de proximitate. Ideea este ca o parte dintre nevoile cotidiene ale locatarilor să poată fi rezolvate în interiorul sau în imediata apropiere a ansamblului.
Pentru dezvoltator, aceste elemente fac parte din aceeași strategie: crearea unei comunități și a unui mediu urban în care locuința reprezintă doar una dintre componente.
„Încercăm să construim mai mult decât simple apartamente. Ideea este de a crea o comunitate și un mod de locuire adaptat orașului modern”, a subliniat dezvoltatorul.
Sustenabilitatea este inclusă, la rândul ei, în conceptul proiectului. Clădirile beneficiază de panouri fotovoltaice destinate alimentării spațiilor comune, fațade ventilate și izolație cu vată bazaltică de 15 centimetri. Apartamentele sunt pregătite pentru instalarea sistemelor de climatizare multi-split.
Panourile fotovoltaice au rolul de a contribui la reducerea costurilor cu energia pentru spațiile comune, în timp ce soluțiile de anvelopare și fațade ventilate urmăresc îmbunătățirea eficienței energetice și a durabilității construcțiilor.
Selecția constructorilor, parte din strategia dezvoltatorului
Pe măsură ce un proiect imobiliar crește ca dimensiune, devine important nu doar ce se construiește, ci și cine construiește. Alpha Distrikt acordă o atenție deosebită selecției antreprenorilor generali, constructorilor și specialiștilor implicați în proiect.
„Acordăm o atenție deosebită atât alegerii materialelor și soluțiilor constructive, cât și selecției constructorilor și specialiștilor implicați în proiect”, explică Dragoș Selagea.
Strategia presupune colaborarea cu profesioniști și parteneri specializați pe fiecare domeniu, cu obiectivul respectării standardelor și specificațiilor stabilite pentru proiect, astfel încât produsul final să corespundă cerințelor asumate față de cumpărători..
Este un aspect cu atât mai important cu cât dezvoltarea în mai multe etape presupune menținerea unei coerențe constructive și arhitecturale pe o perioadă de mai mulți ani.
Dezvoltarea înseamnă, astfel, nu doar metri pătrați construiți, ci și capacitatea de a identifica din timp terenuri, de a obține documentațiile necesare, de a securiza finanțarea și de a construi un portofoliu suficient de solid pentru a permite proiecte succesive.
