Cât costă succesul turistic al Brașovului

Brașovul este fără îndoială un magnet atât pentru turiști, cât și pentru cei care doresc să se mute într-un oraș cu o calitate a vieții ridicată. O demonstrează, dincolo de studii și de cifre, realitatea pe care o putem vedea cu toții doar observând numerele de înmatriculare ale mașinilor care nu doar tranzitează orașul, ci au ca reședință principală Brașovul.

Conform ultimului recensământ, municipiul Brașov numără undeva la 240.000 de persoane, dar este evident că numărul real al celor care locuiesc aici este mai mare. Consider că o estimare mai aproape de realitate aduce următoarele cifre:

• Flotanți nedeclarați: 25.000 – 30.000 de persoane;
• Studenți care locuiesc fără forme legale: 5.000 – 8.000 de persoane;
• Locuitorii part-time, segment care este destul de fluctuant: 3.000.- 5.000 de persoane;
• Refugiații și cetățenii străini care nu sunt incluși în recensământ: 2.000 – 4.000 de persoane;

Presiunea zonei metropolitane, aici îi luăm în considerare doar pe cei care pun presiune pe infrastructura orașului exact ca un locuitor al municipiului, chiar dacă dorm la 2-30 km distanță de granița administrativă.

În concluzie, dacă avem în vedere strict oamenii care dorm în fiecare noapte în limitele administrative ale municipiului Brașov, cifra reală este probabil în jur de 275.000 – 285.000.

Dacă, însă, ne referim la populația activă de zi (cei care sunt în oraș într-o zi de marți la ora 14:00, spre exemplu), cifra sare lejer de 320.000, luând în calcul navetiștii din zona metropolitană și turiștii.

Un indicator bun în acest sens este consumul de utilități (apă potabilă și cantitatea de gunoi ridicată de operatorii de salubritate), care sugerează constant o populație mult mai mare decât cea oficială.

Forța magnetică a Brașovului, farmecul lui și activitatea turistică ridicată sunt, printre altele, elemente care creează un mediu economic propice dezvoltării, dar care aduc, totodată, și situații mai puțin dorite.

Să presupunem că ne raportăm la 1.700 de locuri de închiriat în Brașov, o cifră ușor variabilă, în funcție de vârfurile de sezon. Aceasta reprezintă o reducere substanțială a ofertei pentru locatari, pe termen lung. Proprietarii preferă închirierea turistică și produce efecte în cascadă:

• Scăderea disponibilității pentru rezidenți → creșterea prețurilor la chirie;
• Gentrificare accelerată în centrul istoric și zonele adiacente. Localnicii sunt împinși spre marginea orașului, iar centrul și zonele bune devin cartiere-fantomă, populate doar de turiști în tranzit, ceea ce distruge coeziunea comunității și micile afaceri care nu se bazează strict pe turism (băcănii, ateliere etc.);
• Migrarea populației locale către periferii;
• Cererea investițională: mulți cumpărători nu achiziționează apartamente pentru a locui în ele, ci strict ca investiție („buy-to-let” în regim hotelier). Această cerere suplimentară din partea investitorilor concurează cu familiile locale care caută o locuință, împingând prețurile în sus;
• Randamentul: închirierea în regim hotelier (Airbnb/Booking etc.) aduce de regulă venituri lunare de două-trei ori mai mari decât închirierea pe termen lung. Acest potențial de câștig justifică prețuri de achiziție mai mari, ceea ce ridică media prețului pe metru pătrat în tot orașul, nu doar în centrul vechi;
• Zona „premium”: zonele turistice (centrul vechi, Șchei, zona Coresi sau drumul spre Poiană) devin prohibitive pentru localnicii cu venituri medii, forțând extinderea orașului spre periferii (Tractorul, Bartolomeu, Noua), unde prețurile cresc și ele prin contagiune.

În scenariul amintit, am făcut următoarea simulare:

1.700 de locuri spre închiriere înseamnă aproximativ 850-1.000 de apartamente retrase din piața de închiriere. La o populație de aproximativ 280.000 de locuitori, avem un estimat de 120.000 de gospodării și dacă luăm în calcul o rată de proprietate de 85%, ajungem la 18.000 de apartamente pentru închiriere, ceea ce înseamnă o reducerea a ofertei cu 5-6%.

Estimare creștere prețuri:

1. La chirii:

• Zona centrală/istorică: +25-40%
• Zone adiacente: +15-25%
• Medie oraș: +12-18%

Acesta este segmentul cel mai afectat.

De ce? Proprietarii au mereu alternativa: „De ce să iau 300 de euro de la un student când pot face 700 de euro din regim hotelier?”. Astfel, prețul minim acceptat pentru o chirie lungă crește pentru a compensa „pierderea de oportunitate”.

În zonele ultracentrale (Piața Sfatului, Șchei), impactul este și mai mare, chiriile fiind adesea duble față de valoarea lor „reală” de locuire, tocmai pentru că proprietarii concurează cu veniturile din turism.

La prețuri de vânzare:

• Zona centrală: +15-25%
• Zone turistice: +10-20%
• Medie oraș: +8-12%

Aici, influența este dată de cererea investitorilor. Brașovul nu se bazează doar pe cererea localnicilor care au nevoie de o casă, ci atrage capital, cu predilecție din București, din țară și din străinătate.

Factori amplificatori:

1. Efectul de demonstrație: alți proprietari cresc prețurile;
2. Specula imobiliară: investitorii cumpără pentru a închiria;
3. Gentrificare: îmbunătățirea zonelor → prețuri mai mari

Comparație regională:

Orașele turistice similare (Cluj, Sibiu) au cunoscut creșteri de 15-30% în zonele cu concentrare mare de apartamente destinate închirierii.

Concluzie:

Brașovul beneficiază enorm de pe urma turismului, dar piața imobiliară a devenit una dintre cele mai scumpe din țară (concurând direct cu Clujul și Bucureștiul) tocmai din cauza presiunii exercitate de închirierile pe termen scurt.

Faptul că o parte semnificativă a acestui business este „subterană” (la negru) înseamnă că orașul suportă costurile sociale (prețuri mari, aglomerație), dar nu încasează toate beneficiile financiare cuvenite (TVA, impozit pe venit, taxe locale), generând în același timp și o concurență neloială față de operatorii legali (hoteluri, pensiuni). O reglementare mai strictă ar putea tempera creșterea prețurilor și ar aduce fonduri necesare dezvoltării urbane, asigurând în același timp și un control mult mai bun asupra calității serviciilor turistice.

Profitabilitate nerealistă: Un investitor care face calcule „la negru” (fără să scadă taxe, impozite, autorizații) estimează un randament anual de 8-10%, ceea ce reprezintă un procent foarte atractiv la nivel european.

Efectul: acest investitor este dispus să plătească un preț de achiziție mai mare pentru apartament pentru că, în calculele lui, investiția se amortizează repede. Dacă ar fi obligat să opereze 100% legal, profitul ar scădea și, automat, nu ar mai fi dispus să ofere sume record pentru achiziție.

Estimare: lipsa fiscalizării stricte probabil ține prețurile de vânzare ridicate cu încă 3-5% din total, alimentând o bulă speculativă.

Dacă mâine, prin absurd, s-ar interzice total închirierea în regim hotelier în Brașov, chiriile lunare ar putea scădea rapid cu 20% (datorită infuziei bruște de apartamente goale pe piață).

Prețurile de vânzare ar stagna (deoarece investiția nu ar mai fi la fel de atractivă, iar mulți investitori ar încerca să vândă).

Fenomenul de închiriere contribuie probabil la o creștere de 10-15% a prețurilor medii la locuințe și 15-20% la chirii în Brașov, cu impact mult mai mare în centru (25-40%).

Ca o considerație de final, un management echilibrat al turismului este esențial pentru ca Brașovul să rămână atractiv atât pentru turiști, cât și pentru rezidenți. Pentru că, în primul rând, Brașovul aparține brașovenilor.

Autor: Dorian Lungu, antreprenor