Daniel Crainic @ Imobiliare.ro
Prețurile apartamentelor din Brașov s-au majorat cu nu mai puțin de 25% în ultimii doi ani, fapt care a propulsat orașul pe locul al doilea în topul celor mai scumpe din țară pentru cumpărători, imediat după Cluj-Napoca, punctul fierbinte al imobiliarelor românești. Chiriile, în schimb, s-au menținut la aproximativ același nivel.
Oferta deficitară, în special pe segmentul nou al pieței, rămâne marea problemă cu care se confruntă atât cei care vor să facă o investiție, cât și brașovenii care vor să se mute cu chirie.
Cartierul care bate toate recordurile
Creșterile de preț se mențin constante – în ultima jumătate a anului trecut s-a putut observa, de exemplu, un avans cu 3% în ritm trimestrial – și vor continua să-și facă simțită prezența pe plan local inclusiv în 2025. Cel mai probabil, acestea vor fi însă mai temperate față de cele înregistrate în 2024, în contextul actual, marcat de incertitudinea venită din sfera politică.
Proprietarii și dezvoltatorii solicitau, în medie, 1.981 euro/mp util pentru apartamentele puse în vânzare în ultimele trei luni ale anului trecut. În ianuarie 2025, Indicele Imobiliare.ro depășea 2.000 euro/mp util în cazul apartamentelor vechi și se apropia de 2.500 euro/mp în cazul locuințelor noi.
Într-unele dintre cartierele brașovene, cumpărătorii plătesc deja prețuri demne chiar și de Cluj-Napoca. De exemplu, Calea Poienii se menține una dintre cele mai scumpe zone atât de pe piața locală, cât și din țară, având proprietăți listate la vânzare cu o medie de peste 2.700 euro/mp în ultima parte a anului trecut.
Diferențele dintre cartierele unde se solicită cele mai piperate prețuri și cele unde cumpărătorii găsesc cele mai accesibile locuințe sunt însă semnificative. Discutăm despre prețuri și cu 60% mai mici în cartiere precum Triaj-Hărman, Noua-Dârste sau Stupini.
Cumpărătorii vor apartamente noi
Locuințele noi captează în ultimul an tot mai mult atenția celor interesați de o achiziție imobiliară în Brașov, iar competiția devine tot mai acerbă pe fondul unei oferte limitate, care în plus scade continuu.
Pentru fiecare proprietate finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare în trimestrul IV al anului trecut au existat trei potențiali cumpărători. Mai puțin de 20% din oferta disponibilă cumpărătorilor include însă apartamente și case noi, potrivit datelor Imobiliare.ro. Discutăm practic despre 720 de proprietăți, în condițiile în care în trimestrul anterior se căutau cumpărători pentru 900 de unități.
Această tendință de depreciere poate fi întâlnită în toate centrele regionale majore din țară (excepție făcând doar Timișoara), în unele cazuri la un nivel cu adevărat alarmant și are la bază, printre altele, blocaje administrative, care duc la îngreunarea procesului de emitere a autorizațiilor de construire. În Cluj-Napoca, de exemplu, oferta a scăzut pe segmentul nou într-un an cu 37%, iar în București cu 33% față de doar 4% în Brașov, arată datele Imobiliare.ro. Pe de altă parte, numărul efectiv de locuințe puse în vânzare în aceste două centre urbane majore ale țării este considerabil mai mare față de cel înregistrat în orașul de la poalele Tâmpei.
Pe parcursul anului trecut s-au eliberat la nivel județean 1.221 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 6% mai puține decât în 2023, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS).
S-au finalizat, totodată, la nivel de regiune mai puține locuințe decât în trecut. Cele mai noi date INS arată că în primele nouă luni au fost date în folosință aproximativ 4.900 de locuințe în centrul țării. Această regiune include Brașovul și județele Alba, Covasna, Harghita, Mureș și Sibiu.
Putem observa astfel o scădere cu 23% la acest capitol față de intervalul similar din 2023.
Proprietarii găsesc cumpărători în trei luni
Apartamentele puse în vânzare în Brașov își găsesc cumpărătorii, în medie, în 87 de zile. Perioada petrecută de aceste proprietăți în piață este mai extinsă decât cea aferentă altor orașe mari din țară. Spre comparație, în Constanța, identificarea cumpărătorilor se poate face în doar 43 de zile, iar în Cluj-Napoca, în 62 de zile.
De menționat este și faptul că la începutul anului trecut, durata medie în piață a unui apartament era pe plan local de circa două luni.
Chiar dacă rămân mai mult cu locuințele la vânzare, proprietarii din Brașov țin cel mai mult la preț. Marja de negociere înregistrată aici a fost, la finele lui 2024, cea mai redusă din țară – 2,8%.
Doar în trimestrul IV al anului 2024 s-au vândut la nivelul județului Brașov 9.700 de imobile, cu 16% mai puține decât în perioada similară a anului trecut, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Din total, 2.800 au fost unități individuale. Și de această dată putem observa o scădere, cu 20%.
Cât plătesc lunar chiriașii din Brașov
Interesul potențialilor chiriași pentru proprietățile existente pe piața brașoveană a scăzut în trimestrul IV din 2024, dacă ne raportăm la aceeași perioadă din 2023, conform datelor Imobiliare.ro. Cererea a devenit mai limitată în special în cazul locuințelor vechi. Chiar și în aceste condiții, pentru fiecare casă sau apartament de închiriat au existat cel puțin două persoane interesate.
Oferta de locuințe noi este în scădere. În trimestrul III 2024 s-au căutat, de exemplu, chiriași pentru 600 de case și apartamente pentru care lucrările de construcții au fost finalizate în ultimii cinci ani. În trimestrul IV, pe piață existau 370 de locuințe pentru chiriași.
Proprietarii au menținut în a doua parte a anului trecut chiriile la un nivel relativ constant. Un chiriaș plătește, în medie, 350 euro/lună pentru o garsonieră, 530 euro/lună pentru un apartament cu 2 camere și 600 euro/lună pentru unul cu 3 camere.
Campioană în materie de prețuri rămâne, și de această dată, zona Calea Poienii, unde abia un buget mediu de 1.000 euro/lună îți poate garanta închirierea unei locuințe.
Cei mai mulți chiriași brașoveni se văd locuind, însă, în cartierul Tractorul, care s-a dezvoltat spectaculos în ultimii ani. Acesta depășește ca atractivitate toate celelalte zone ale orașului, chiar dacă proprietarii țin destul de mult la preț. Chiria medie pentru un apartament localizat aici a ajuns la 520 euro/lună, în condițiile în care o proprietate aflată chiar în centrul istoric al orașului poate fi închiriată cu un buget cu doar 30 de euro mai mare.
Cartierul Astra este al doilea cel mai căutat din oraș, iar prețurile pe care trebuie să le achite la final de lună cei care se mută aici sunt semnificativ mai reduse. Pentru închirierea unui apartament, o persoană trebuie să aloce lunar un buget de 430 de euro.
Centrul Istoric al Brașovului ocupă locul al treilea în clasament, în timp ce zona Centrul Civic se află pe poziția a patra. În cazul acesteia din urmă, chiria medie solicitată de proprietari este de 490 euro/lună. Un interes ridicat întâlnim și în cazul locuințelor din zona Valea Cetății-Răcădău, unde închirierea unui apartament costă 470 euro/lună.
