Nu doar o schimbare a peisajului urban, ci și o revitalizare economică și demografică
În ultimele trei decenii, peisajul urban al Brașovului s-a schimbat radical. Platformele industriale care altădată reprezentau coloana vertebrală a economiei locale au fost închise, demolate și, în mare parte, reconvertite pentru noi funcțiuni: zone rezidențiale, centre comerciale sau spații de birouri. De la halele uzinei Rulmentul la primele fabrici private de după Revoluție, fiecare loc poartă o istorie proprie, iar regenerarea urbană a acestor zone readuce în discuție nu doar potențialul economic, ci și valoarea lor patrimonială.
Brașovul a trecut în ultimele două decenii printr-o veritabilă reconversie urbană: fostele situri industriale – ca Tractorul, Roman, Hidromecanica și altele – s-au închis sau au fost demolate, lăsând loc unor noi cartiere rezidențiale, spații comerciale și proiecte mixte. Această evoluție nu este doar necesară, ci reflectă o tendință europeană de regenerare sustenabilă care valorifică potențialul urban al zonelor abandonate.
Regenerarea platformelor industriale din Brașov nu răspunde doar nevoii de locuințe, ci conturează o viziune urbană modernă: sustenabilă, integrată, centrată pe comunitate.
Transformarea acestor foste platforme industriale este parte a unei tendințe europene mai largi, care presupune convertirea zonelor abandonate în cartiere funcționale, verzi și integrate din punct de vedere urbanistic. Orașe precum Leipzig (Germania), Manchester (Marea Britanie) sau Bilbao (Spania) au devenit exemple de succes prin reconversia unor zone afectate de dezindustrializare în huburi culturale, de business și de locuire modernă. Și în Rotterdam, fostul port Merwe-Vierhavens (M4H) a fost transformat într-un district inovator cu spații de artă, birouri și agricultură urbană. Acest model a pus accent pe regenerare ecologică și creativă.
Pentru Brașov, regenerarea fostelor uzine nu a însemnat doar schimbarea peisajului urban, ci și o revitalizare economică și demografică. În locul platformelor industriale părăsite au apărut locuințe pentru tineri, noi locuri de muncă, centre educaționale și culturale – toate în consonanță cu viziunea unui oraș european, durabil și dinamic.
De la fiare vechi la cel mai mare cartier mixt
Transformarea fostei uzine Tractorul într-un proiect urbanistic complex a fost primul mare exemplu de reconversie din Brașov. După ce fabrica a intrat în faliment în 2007, un fond de investiții britanic a achiziționat platforma și a anunțat investiții de peste 1,5 miliarde de euro în dezvoltarea unui nou cartier – Coresi. Pe fosta platformă industrială funcționează astăzi mall-ul Coresi, alte centre comerciale, clădiri de birouri, locuințe moderne și spații verzi generoase. Zona a atras mii de noi locuitori și a devenit o zonă de interes a orașului.
În perioada interbelică și în timpul celui de Al Doilea Război Mondial, pe fosta platformă Tractorul s-au fabricat avioane românești, utilizate și în război. După ce s-a încheiat conflagrația mondială, odată cu venirea rușilor, aceștia au confiscat mare parte din utilaje, ca pradă de război, astfel că uzina a fost nevoită să își schimbe profilul.
A luat astfel ființă, în 1946, Uzina Tractorul Brașov (UTB), una dintre cele mai cunoscute și apreciate firme românești, atât în țară, cât și în străinătate. Primul tractor care a ieșit pe poarta uzinei a fost un IAR 22, dar, de-a lungul timpului, produsele fabricii au condus agricultura românească la o dezvoltare fără precedent.
Numele de Uzina Tractorul Brașov a apărut în 1948, după numai doi ani de când nu mai producea avioane. Primele tractoare aveau motor Fiat, dar din 1960 au început să iasă pe piață modelele 100% românești. De altfel, chiar și autoturismele de teren Aro erau mai apreciate dacă aveau motor fabricat aici, decât cele cu motor de Câmpulung.
Tractoarele fabricate la Brașov au ajuns din America de Sud până în Africa și Australia, țările din Asia, în special din Orientul Apropiat. Uzina Tractorul Brașov a produs și sub licență, în Pakistan și Turcia, precum și în Argentina (aici, în anii 1990).
Declinul societății a început încă din 1990, însă în primii ani a fost lent. Mulți dintre muncitori au plecat cu celebra ordonanță care le oferea un număr mare de salarii compensatorii. Cum mulți din brașoveni aveau origini în județele din Moldova, unii dintre ei s-au întors în locurile de baștină.
În 2007, după mulți ani chinuitori, în care își redusese numărul de angajați treptat până la 1.900 de persoane, firma a intrat în faliment.
Hidromecanica: de la prima uzină de strunguri la AFI Brașov
O altă transformare majoră a fost cea a platformei Hidromecanica, fondată în 1880. Aici s-au fabricat primele strunguri și autobuze românești, iar în perioada comunistă lucrau mii de angajați. După o privatizare eșuată și un lung șir de litigii și insolvențe, terenul a fost achiziționat de compania AFI Europe, care a construit un mall și o clădire de birouri ultramodernă în Centrul Civic. Investiția de aproape 150 de milioane de euro a reconfigurat complet zona, transformând un spațiu industrial în parcul comercial și de business AFI Brașov.
Fosta platformă IUS: un proiect cu ambiții abandonate
Un alt proiect cu potențial a fost cel de pe platforma fostei fabrici IUS. Cumpărat în 2004 de fondul austriac Immoeast, terenul urma să găzduiască un complex mixt: mall, hotel, birouri și locuințe. După mai multe tentative nereușite de autorizare și o competiție pierdută cu AFI, austriecii au început să vândă parcele din teren.
Cumpărată în plin boom, în 2007, cu 8,1 milioane de euro de la omul de afaceri brașovean Ioan Neculaie, platforma Lemexim a fost lăsată pârloagă timp de 20 de ani. Inițial, compania cumpărătoare, Masterange Imobiliare, în care Țiriac era asociat cu spaniolii de la Riofisa, își dorea să construiască un mall, dar ideea a fost abandonată odată cu apariția crizei financiare din anii 2008 – 2009. După câțiva ani, în 2015, intuind potențialul zonei, Țiriac a cumpărat și participațiile celor de la Riofisa în Masterange Imobiliare, devenind unicul proprietar al acesteia.
După mai multe încercări abandonate de a vinde proprietatea, Țiriac s-a gândit ca, în cele din urmă, să investească în platformă și să construiască un complex rezidențial. În primăvara acestui an, miliardarul brașovean a anunțat că își dorește să construiască, pe lângă blocuri, și un spital de oncologie pediatrică, luând legătura chiar cu un operator privat din domeniu pentru operarea viitoarei facilități. Surpriza este că în planurile depuse în această vară la Direcția Județeană de Mediu clinica de oncologie pediatrică nu mai apare. În schimb, apar cinci blocuri cu un regim de înălțime P + 11 și șase imobile cu un regim de înălțime P + 6.
Pe de altă parte, terenul fostei rafinării Lubrifin, contaminat chimic, era vizat de fosta administrație a Brașovului pentru amenajarea unui parc, însă proiectul are slabe șanse să se concretizeze vreodată, în contextul în care terenul este unul privat, iar proprietarii mizează în continuare pe alte investiții care le vor aduce mai mult câștig, decât o expropriere pentru o cauză de utilitate publică, care nu a obținut însă girul majorității deliberativului local.
Uzina Roman SA – între faliment și dezvoltări imobiliare
Fosta uzină Roman, un colos industrial specializat în producția de camioane și autobuze, a intrat în insolvență în 2014. Terenul de 106 hectare a fost parcelat și vândut în parte pentru a acoperi datoriile de peste 120 de milioane de euro. Printre investitorii noi se numără frații Pavăl, care au construit aici al doilea magazin Dedeman din oraș, dar și fondul sud-african MAS REI, care pregătește un ansamblu rezidențial de 2.137 de apartamente, cu o investiție estimată la 155 de milioane de euro.
O istorie din 1921 care a dispărut
Uzina Roman a apărut în Brașov în anul 1921, sub numele inițial de Romloc. Aceasta a fost redenumită în „Steagul Roșu” în 1948, an în care s-a început producția de camioane. Uzina a avut multiple funcții în perioada din Al Doilea Război Mondial și imediat după, printre care și repararea camioanelor sovietice GAZ-51 și ZIS-150.
Autoritățile de după 1948 din România au căutat soluții pentru a pune rapid în producție camioane autohtone, având în vedere nevoia acută de astfel de vehicule în țară. Astfel, s-a ajuns la un acord încheiat la sfârșitul anului 1950 care viza asamblarea modelului sovietic ZIS-50 la uzina din Brașov, acesta primind mai apoi numele de SR-101.
Trei ani a durat ca uzina ZIS din Moscova să pregătească toate schițele pentru producție. Pe parcursul anului 1953 a fost pusă la punct producția mai multor componente. Primul camion SR-101 a ieșit pe linia de producție în 1954. Acesta avea un motor de 6 cilindri de 5,55 litri, care dezvolta 95 CP, fiind identic cu cel de pe ZIS-ul produs la URSS. Variațiile pe baza acestui camion s-au răspândit repede la tot felul de tipuri de bene și utilaje.
17.000 de camioane asamblate în Brașov până în 1958
Până în anul 1958 se asamblaseră deja peste 17.000 de camioane în orașul de la poalele Tâmpei. În acest an însă, inginerii de la uzina românească au primit sarcina de a se gândi la un succesor. Aceștia au decis să coopteze și companii occidentale în dezvoltarea unui nou camion.
În arhivele URSS există mențiuni că uzinele GAZ și ZIL raportaseră la comitetul central că transmiterea de tehnologii uzinei din România ar fi foarte dificilă și chiar imposibilă, având în vedere faptul că ultimul congres al partidului le pusese în sarcină dezvoltarea de noi camioane pe piața lor internă.
Rulmentul, ruine versus parc
Uzina Rulmentul a fost una extrem de importantă pentru întreaga economie românească în anii comunismului. Ea a rezistat chiar şi după Revoluţia din 1989, însă doar până în anii 2000, când a fost declarat falimentul acesteia.
Uzina Rulmentul și-a închis porțile în anul 2007. O parte din aceasta a fost cumpărată de un om de afaceri în urma privatizării, iar o altă parte a fost achiziționată de braşovenii de la Dacia Plant, care au investit peste 5 milioane de euro în realizarea complexului hotelier şi de evenimente Lux Divina.
Totodată, o a treia parte din vechea platformă industrială a fost transferată Primăriei Brașov în proprietate, în contul datoriilor la bugetul local pe care societatea le acumulase în ultimii ani.
Institutul Național al Patrimoniului a realizat un studiu istoric în vederea regenerării urbane a acestei zone de peste 30 de hectare deținută de Primărie, care ar vrea să transforme locul în parc cu diverse alte funcțiuni pentru agrement.
Primele intenții de a se construi pe acest loc datează din anii 1920, iar zona industrială a început să se dezvolte pe lângă uzina IAR din vecinătate, care apoi s-a transformat în uzina Tractorul. O parte din fostele hangare au o valoare istorică și pot fi păstrate în întregime sau parțial. În 1937 – 1938 s-a construit majoritatea clădirilor fostei uzine, fiind de fapt hangare ce deserveau Flotila 1 de Bombardament din Brașov.
Parc și demolări
Halele necesită reparații destul de costisitoare pentru a fi repuse în valoare, ținând cont că în toți acești ani au fost lăsate pradă degradării, dar și furturilor. De altfel, vegetația s-a dezvoltat necontrolat, astfel că în cadrul acestui studiu a fost analizată și latura peisagistică. Cea mai mare hală are 50.000 mp și ar putea avea potențial pentru dezvoltarea unor funcțiuni sportive. În interiorul unora dintre hale mai sunt încă utilaje – o parte dintre ele dispărând în mod „misterios” și ele ar putea rămâne ca exponate într-un muzeu al industriei sau vor fi valorificate la fier vechi.
De cealaltă parte, compania URB Bearings, controlată de omul de afaceri Ede Ederly – care deține cealaltă parte a platformei – își manifestase intenția de a demola 16 hale ale vechii fabrici, care sunt foarte degradate și nu mai pot fi refuncționalizate.
Și în „ograda” acestuia sunt însă câteva clădiri care au valoare din punct de vedere patrimonial, în conformitate cu studiul istoric efectuat de Institutul Național al Patrimoniului, la comanda Primăriei Brașov.
Prima fabrică privată a Brașovului, transformată într-un cartier cosmopolit
Uzina Fartec a fost prima fabrică privată a Braşovului şi a intrat în faliment în 2006. A fost demolată, iar în locul acesteia s-au construit blocuri și spații comerciale.
Fartec a fost prima uzină privată din Braşov, înfiinţată în 1991. Era specializată în producţia de produse din cauciuc şi avea 1.600 de angajaţi. După anul 2000 a început declinul, iar în 2006 uzina a intrat în faliment. Mai avea atunci doar 400 de angajaţi şi datorii de 691 de miliarde de lei vechi. Fiscul a executat silit clădirile, terenurile şi utilajele societăţii.
Polonezii de la Echo Investment au fost primii care au vrut să investească în zonă. Au cumpărat terenul de patru hectare cu 24 de milioane de euro. Conform planurilor de la acea vreme, pe locul fostei fabrici ar fi urmat să se ridice mall-ul Korona, un centru cu 130 de magazine, un centru de bowling, săli de cinema şi 1.300 de locuri de parcare. Proiectul a fost însă abandonat. În 2012, compania a mai cumpărat două loturi de teren, cu o suprafaţă combinată de 9.000 de mp, din apropierea fostei fabrici, după care a semnat cu retailerul Carrefour, care ar fi urmat să fie ancora mall-ului Korona. În forma sa finală, mall-ul urma să aibă o suprafaţă închiriabilă de 45.000 de metri pătraţi, investiția ridicându-se la circa 50 de milioane de euro.
În primă fază, Korona urma să aibă spaţiu închiriabil de 35.000 mp pentru magazine şi restaurante, pentru o zonă de divertisment cu şapte săli de cinema, iar următoarea fază ar fi adus un hypermarket pe o suprafaţă de 10.000 mp. Polonezii nu au reușit însă să își ducă la bun sfârșit planurile de la Brașov.
Transformare radicală
Astfel, din cei 54.000 de metri pătrați, compania poloneză a cedat în 2016 o suprafață de peste 4.000 de metri pătrați pentru o dezvoltare imobiliară și una de 1,5 hectare francezilor de la Carrefour România pentru dezvoltarea unui hypermarket. După deschiderea magazinului din cadrul AFI Brașov, francezii de la Carrefour au decis să își restructureze portofoliul de terenuri și au vândut imobilul companiei ieșene Cometex, divizia imobiliară a grupului Altex. Acesta ar urma să investească, în total, 61 de milioane de lei (12,2 milioane de euro) în construcția unui centru comercial. Prima etapă a fost definitivată și a presupus construcția unui hipermarket Kaufland și a unei galerii comerciale. Următoarea etapă vizează amenajarea unui supermarket Lidl.
Pe o altă parcelă din vechea fabrică, dezvoltatorul imobiliar brașovean Alphaville a ridicat ansamblul „Alphaville Arena”. Proiectul de regenerare urbană al dezvoltatorului brașovean a presupus construcția a trei noi imobile, cu câte 11 etaje și un total de peste 300 de locuințe.
Hidro 2 a rămas zonă industrială, dar la alt nivel
Odată cu trecerea anilor, declinul uzinei Hidromecanica a fost tot mai evident. Astfel s-a ajuns ca, în 2009, Direcţia Generală a Finanţelor Publice Braşov să scoată la licitaţie platforma Hidromecanica din Centrul Civic. După vânzarea și demolarea imobilelor uzinei din Centrul Civic, muncitorii s-au retras în cel de-al doilea sediu, denumit Hidro II, din zona Tractorul – Rulmentul. Afacerea însă nu a mers, iar numărul angajaţilor s-a redus treptat, astfel că uzina a fost ameninţată cu executarea de Electrica, la care avea cele mai mari datorii. În 2015, ultimii 150 de angajaţi au fost trimişi acasă, iar în 2017, instanţa a pronunţat falimentul Hidromecanica.
Cele 9,5 hectare ale Hidromecanica II au fost cumpărate în 2017 de compania Bilka, lider al pieței de acoperișuri. Pentru achiziția acesteia, Bilka a plătit 5,5 milioane de euro, alte 25 de milioane de euro fiind alocate investițiilor. Din suprafaţa cumpărată, 20% deservește divizia de rezidenţial a Bilka, pentru depozitarea materiei prime, iar restul suprafeţei este amenajată pentru divizia de industrial, respectiv hale de producţie, de depozitare şi platforma logistică necesară.
Astfel, în locul vechii fabrici comuniste de motoare și turbine, Bilka a amenajat o nouă fabrică de panouri termoizolante și profile industriale. În urma tranzacţiei de acum aproape șase ani, suprafaţa deţinută de companie la Braşov a ajuns la un total de 14 hectare.
Prefa, transformare radicală
Terenul „vânat” inițial de americani pentru o afacere imobiliară a fost cumpărat de către brașovenii de la Urban Invest, care au demarat în 2019 cel mai ambițios proiect din portofoliu.
Societatea brașoveană Prefa producea prefabricate din beton și BCA, stâlpi electrici, pavele, tuburi și tâmplărie din aluminiu și PVC. Prefa era controlată în proporție de 73,3% de compania Prescon, deținută de Ioan Neculaie, și deși era pe plus după anul 2000, câțiva ani mai târziu, activitatea acesteia a început să o ia pe o pantă descendentă și a intrat în faliment.
Terenul de 10 hectare a fost cumpărat inițial de compania BJJ Proiecte Imobiliare, controlată de omul de afaceri american Jonathan Mann. Acesta plătise în 2007 nu mai puţin de 50 de milioane de euro pentru a cumpăra terenul de la cunoscutul om de afaceri brașovean. Americanul avea planuri mari în Braşov, unde intenţiona să construiască 10.000 de apartamente noi, în planul iniţial fiind prevăzut şi un bloc cu peste 30 de niveluri.
În 2012, a început însă procedura de insolvență a BJJ Proiecte Imobiliare. Planul de reorganizare al companiei propunea construcţia a peste 300 de locuinţe pe terenul din Braşov, pentru a recupera o valoare cât mai mare din datorie, însă soluţia nu a fost acceptată şi societatea a intrat în faliment. Astfel, Piraeus Bank a avut de recuperat 34,8 milioane de euro de pe urma acestui proiect imobiliar, însă banca a fost acceptată în tabelul definitiv al creanţelor doar cu suma de 17,4 milioane de euro, deoarece, conform legii, creditorul garantat nu poate înscrie o creanţă mai mare decât valoarea activelor pe care le are debitorul. Piraeus a vândut în 2016 terenul pentru a-și recupera banii, tranzacția imobiliară fiind parafată cu Urban Invest.
Planul dezvoltatorului imobiliar a fost de a amenaja o nouă zonă rezidențială și de birouri pe terenul care a rămas pârloagă mai mulți ani, după ce vechea fabrică a fost demolată.
Trei ani mai târziu după achiziția fostei platforme industriale, după ce au mai fost derulate o serie de lucrări de demolare, au început lucrările de amenajare a noului complex Urban Plaza.
Blocuri, în locul Romradiatoare
Fabrica și-a relocat activitatea încă din 2007, însă investitorii au apărut abia în ultimii ani.
Începând cu anul 2007, compania brașoveană Romradiatoare Brașov și-a relocat activitatea din Bartolomeu, pe strada Zizinului, în vecinătatea fostei societăți Organe de Asamblare. Astfel, terenul a fost eliberat și pregătit pentru o nouă dezvoltare imobiliară. Proiectele au avansat însă destul de timid, în comparație cu alte zone ale orașului și prima clădire modernă care a prins contur în vecinătatea vechilor secții ale fabricii a fost cea a retailerului de electrocasnice Altex.
În 2017, terenul fostei fabrici a fost cumpărat cu 4 milioane de euro de la omul de afaceri braşovean Maor Zinger de către o companie ce aparţine afaceristului clujean Ioan Tecar. Acesta şi-a manifestat intenţia pentru construcţia unui complex rezidenţial cu 400 de locuinţe în locul fabricii. Zona de dezvoltare imobiliară a fost vizată şi de Lidl, care a reușit să deschidă în septembrie 2021 noul magazin din acest perimetru, respectiv cel de-al IX-lea din municipiul Brașov.
De altfel, începând de anul trecut dezvoltatorul Betaville, al cărei management este asigurat de Dragoș Selagea, care are o experiență de peste 15 ani în gestionarea unor proiecte imobiliare de amploare, cum ar fi ansamblurile Alphaville din Brașov, a demarat construcția noului ansamblu Alpha Distrikt.
Prima fază a proiectului va consta într-un singur bloc, cuprinzând 94 de apartamente și 5 spații comerciale la parter. În această etapă vor fi finalizate și zonele de relaxare, locul de joacă pentru copii, parcul și spațiile verzi. A doua fază de dezvoltare va consta în construcția următoarelor două blocuri, care vor fi finalizate până în vara anului 2027.
La parterul ambelor clădiri vor fi amenajate și zonele de SPA, o sală de fitness, dar și un restaurant, care vor avea acces direct către zonele verzi, locurile de joacă și de agrement din centrul ansamblului rezidențial.
A treia etapă de dezvoltare va cuprinde blocurile 4, 5 și 6, completând astfel și armonizând întregul complex.
Fabrica de ciocolată a rămas doar în amintiri
Prima a fabrică de bomboane şi ciocolată din Transilvania a fost înființată în 1899, la Brașov. A fost demolată în 2014, iar din 2018, în locul acesteia, a fost deschis un Lidl
Istoria produselor din ciocolată din România este legată de Braşov. În 1899 a luat fiinţă la Braşov „Prima Fabrică de Bomboane şi Ciocolată din Transilvania”, pe strada Alexandru Ioan Cuza, unde astăzi este un magazin Lidl. Micuţa fabrică a supravieţuit celor două războaie mondiale şi s-a extins începând cu anul 1921, reuşind ca în șase ani să îşi dubleze capacitatea de producţie.
Anul 1922 este cel în care fraţii Stollwerk din Bratislava deschid o altă fabrică de ciocolată în Braşov. În anul 1954, cele două fabrici se unesc sub numele de Dezrobirea. În următorii ani îşi schimbă denumirea şi continuă să producă bomboane şi ciocolată, iar în anul 1990 devine societate pe acţiuni. În 1994, compania Kraft Foods se hotărăşte să investească în România, achiziţionând fabrica braşoveană şi, odată cu aceasta, şi marca Poiana. Istoria mărcii Poiana a început cu două sortimente de tablete de ciocolată și a ajuns la peste 25 de sortimente, care sunt produse acum în Bulgaria.
Compania Mondelez România a vândut fosta fabrică de ciocolată Poiana germanilor de la Lidl la începutul lui 2014. Lidl România a plătit pentru achiziţia terenului de 9.800 de metri pătraţi, pe care odinioară se întindea fabrica Cibo, 2,170 milioane de euro, la un preţ de aproximativ 220 de euro pe metrul pătrat. Retailerul intenţiona să vândă o parte din teren unei companii care să construiască un hotel, dar proiectul nu s-a mai concretizat nici până în ziua de astăzi.
Demolarea vechii fabrici de ciocolată a avut loc în 2014, iar supermarketul Lidl a fost deschis în 2018.
