Piața imobiliară rezidențială din Brașov – tendințe în 2021

Autor: Cristina Neamțu, Broker/Owner Kronhouse Real Estate 

Brașovul este un oraș dinamic, într-o continuă dezvoltare, iar piața imobiliară rezidențială locală are în continuare un mare potențial de creștere, lucru susținut de altfel și de cererea din ce în ce mai accentuată pentru proprietățile din orașul de la poalele Tâmpei. Pe parcursul anului 2019 s-au putut observa mai multe aspecte ce țin de comportamentul cumpărătorilor, dar și de cel al vânzătorilor de proprietăți imobiliare, aspecte care își vor pune amprenta și în acest an.

Prețurile proprietăților imobiliare au crescut comparativ cu anii anteriori, indiferent că vorbim despre ofertele dezvoltatorilor imobiliari sau de cele ale particularilor. În Brașov, prețul mediu este de cca 1.200 Euro/mp, însă s-au efectuat tranzacții chiar și de 2.000 Euro/mp pentru proprietățile de lux. Tendința de creștere a prețurilor pentru locuințele din Brașov se păstrează și în anul 2021, mai ales pentru imobilele care oferă un plus de confort și calitate, acces facil față de principalele puncte de interes și, desigur, spații cât mai generoase și cu o practicabilitate sporită.

În ceea ce privește comportamentul cumpărătorilor, aceștia continuă să solicite diversitate și au cerințe cât mai complexe, iar decizia de cumpărare se ia mai lent comparativ cu anii trecuți și are la bază criterii precum: zonă rezidențială nouă, cu acces facil către principalele puncte de interes (transport în comun, facilități precum: mall, supermarket, locuri de joacă pentru copii, școli, gradinițe, restaurante, cafenele etc),  confort sporit, clădiri moderne, blocuri cu lift, minim 1 loc de parcare, finisaje de înaltă calitate, spații luminoase.

Cumpărătorii de locuințe se împart în două categorii: cei care își doresc o locuință nouă sau cei care doresc să facă o investiție; aceștia din urmă sunt cei mai des întâlniți, iar aspectul cel mai important pe care îl iau în considerare când vine vorba despre luarea deciziei de cumpărare este strâns legat de prețul de închiriere pe care îl pot obține ulterior achiziției imobilului. Cu cât imobilul oferă un grad de confort mai ridicat, cu atât crește și valoarea prețului de închiriere.  Cumpărătorii pot fi atât brașoveni, cât și din afara Brașovului (s-au constatat cereri ridicate din partea persoanelor care locuiesc în București, Galați, Bacău, Vrancea și nu numai), și chiar din străinătate; în ultima perioadă cetățenii străini sunt din ce în ce mai interesați să facă investiții imobiliare în Brașov.   

Pentru persoanele care doresc să își achiziționeze o locuință nouă, printre cele mai importante criterii pe care le iau în considerare se numără: localizarea (în mod particular fața de școala copiilor sau locul de muncă), facilitățile zonei, suprafața și compartimentarea.

Cererile pentru apartamente se încadrează de regulă în:

• Garsoniere, studio-uri și apartamente cu 2 camere, acestea sunt cele mai solicitate de către persoanele care doresc să facă o investiție deoarece oferă cel mai bun randament, iar zona de buget alocat este cuprinsă între 50.000-75.000 Euro.

În   funcție de tipul investiției (închiriere pe termen lung sau închiriere pe termen scurt/regim hotelier) se aleg atât tipul proprietății (construcție nouă/ construcție veche), cât și zona. De regulă, solicitările pentru investițiile în regim hotelier sunt pentru zona Centrul Istoric sau zone centrale, iar cele pentru investiții cu scop de închiriere pe termen lung apar în zonele rezidențiale (predominant ansamblurile rezidențiale din cartierul Tractorul aflat într-o continuă dezvoltare sau alte ansambluri rezidențiale care pot oferi numeroase facilități viitorilor locatari).  

• Apartamente cu 3 și 4 camere, acestea sunt cele mai solicitate de către persoanele care își doresc o achiziție în scop rezidențial, fie că e vorba de o primă locuință sau de o trecere de la un spațiu mai mic la un spațiu mai mare. Bugetul alocat pentru astfel de achiziții de regulă este cuprins între 80.000-110.000 Euro. Principalele criterii de selecție sunt: suprafața utilă, compartimentarea, spațiile de depozitare, localizarea și anul construcției.

De asemenea. s-a constatat un interes crescut față de piața rezidențială de lux, bugetul alocat de regulă de către potențialii cumpărători este de 100.000-150.000 Euro pentru apartamentele cu 2 camere și de 150.000-230.000 Euro pentru apartamentele cu 3-4 camere sau penthouse-uri.

Există încă interes și pentru apartamentele în stadiu de proiect, cumpărătorii fiind dispuși să aștepte în medie până la cca 6 luni pentru predarea imobilelor, însă preferințele și așteptările lor sunt din ce în ce mai riguroase: tot mai mulți cumpărători acordă o atenție deosebită calității construcției, a istoricului pe care îl are dezvoltatorul și a potențialului pe care îl are zona.

Segmentul de case/vile nu este atât de solicitat ca în cazul apartamentelor, însa nu este nici de neglijat. Interesul față de această nișă aparține în principal familiilor care își doresc o mutare într-un spațiu mai mare. Principala provocare rămâne în continuare diferența considerabilă dintre prețul de listare și prețul real de tranzacționare.

În căutarea ajutorului potrivit pentru finalizarea cu succes a vânzării proprietăților imobiliare, o parte din proprietarii de imobile, dar și cumpărătorii au ales să apeleze la serviciile unui agent imobiliar. În ceea ce privește serviciile imobiliare oferite de către agențiile imobiliare din Brașov, tendința practicată în piața locală este cea de reprezentare a intereselor unei singure părți implicate în tranzacție (reprezentare exclusivă a Vânzătorului SAU a Cumpărătorului); agentul imobiliar punând accent tot mai mult pe înțelegerea nevoilor clientului sau/și pe susținerea nevoilor sale, aceasta fiind cea mai benefică alegere pentru client și cu cele mai bune rezultate

Printre principalele avantaje pe care un potențial Vânzător sau Cumpărător le are atunci când alege să colaboreze cu un profesionist în imobiliare care să îi reprezinte doar interesele sale se numără:

1.     Acces la informații (care este prețul corect pe piață; ultimele tranzacții efectuate; acces la o întreagă bază de date de clienți etc.);
2.     Alegând să angajeze un singur agent imobiliar care să îi reprezinte interesele, clientul are acces la toată piața (agenții imobiliari colaborează între ei și își oferă suport reciproc), dar ține legătura cu un singur agent imobiliar. Simplu și fără bătăi de cap!
3.     Va beneficia de loialitate și onestitate din partea agentului său imobiliar, mai ales dacă acesta face parte din Asociația Agenților Imobiliari din România (APAIR), având astfel statutul de REALTOR.
4.     Va avea parte de servicii imobiliare la standarde înalte, deoarece un REALTOR investește continuu în educația sa și pune interesele clientului său înaintea intereselor sale personale.
5.     Analiza și evaluarea pieței, acces la un plan de marketing personalizat și promovare mult mai eficientă.

Printre principalele provocări cu care s-au confruntat agenții imobiliari în 2019 se numără: așteptările nerealiste ale clienților, evaluarea proprietăților propuse la vânzare și chiar calificarea cumpărătorilor.

Brașovul continuă să aibă un potențial fantastic și un interes crescut în materie de Real Estate, iar așteptările cumpărătorilor cresc din ce în ce mai mult, devin mai selectivi și își aleg cu grijă proprietatea pe care doresc să o cumpere. Așteptările financiare ale proprietarilor diferă față de cele ale cumpărătorilor, însă pe măsură ce o proprietate rămâne mai mult pe piață, aceștia își ajustează de regulă fie prețul de vânzare, fie îmbunătățirile și gradul de confort pe care îl oferă proprietatea.

Pentru o aliniere mai bună între cerere, ofertă și așteptările fiecărei părți (vânzător sau cumpărător), recomandarea noastră este să se solicite de fiecare dată o analiză comparativă de piață pentru a deține cât mai multe informații referitoare la tipul de proprietate și zona unde doriți să vindeți sau să achiziționați un imobil.