Adevărul despre locuire în 2025: așteptarea nu este o opțiune, însă selecția unei locuințe bune DA!
După schimbarea de paradigmă istorică din ultimii patru ani, criza imobiliară pare să se fi încheiat cu o veste nu tocmai îmbucurătoare pentru cumpărători și pentru chiriași, care trebuie să se pregătească pentru costuri mai mari. Mulți folosesc această perioadă a anului pentru a-și clarifica dorințele și obiectivele. Unii poate au pe lista de dorințe achiziția unei case sau a unui apartament. Dar cât de accesibilă va fi această opțiune în anul 2025? Rămân imobilele o investiție sigură? Ce ar putea face guvernul pentru a susține construcțiile, dar și pentru a reduce presiunea pe costurile locuirii? Cum rămâne cu alternativa locuirii în chirie? Iată o privire de ansamblu asupra celor mai importante întrebări și răspunsurile la acestea.
Rămân imobilele o investiție atractivă?
Imobilele de calitate și valoare prin poziționare au fost mereu o formă sigură de investiție și acest lucru nu se va schimba. Însă locația este esențială. Un client care cunoaște domeniul și are experiență sau este bine consultat va investi mereu în zone premium din orașe mari, unde valoarea de revânzare rămâne ridicată și cererea pe chirie de asemenea. Mulți investitori de pe piața acțiunilor vor reveni la piața imobiliară odată ce dobânzile vor scădea. În acel moment va începe din nou boom-ul imobiliar.
Va fi locuirea mai scumpă?
Se pare că da. Criza imobiliară se apropie de sfârșit după ce acest segment a fost frânat istoric din cauza creșterilor de preț derivate din scumpirile de materiale și inflație. Există numeroase instituții în România care au raportat deja creșteri evidente ale prețurilor locuințelor în decursul anului 2024. De asemenea, chiriașii au fost nevoiți să plătească mai mult. Chiriile pentru contractele noi la clădirile rezidențiale au crescut, spre exemplu: în Brașov cu 6% – 9%% față de anul precedent la garsoniere și la 2 camere și cu până la 17% la apartamentele cu 3 camere, conform unui studiu realizat de Unlock Market Research, în luna martie 2025, pentru Colliers. În marile orașe, chiriile au crescut cel mai mult la București, 9,5%, Timișoara, 7,3%, Cluj, 9%, Iași, 4,7% Această tendință va continua, foarte probabil. În fiecare lună se raportează tot mai puține autorizații de construire care să promită cu adevărat crearea unor spații locative semnificative, iar finalizarea locuințelor rămâne la un nivel mult prea scăzut. Situația de pe piața imobiliară nu se îmbunătățește în continuare.
Vor scădea dobânzile la creditele ipotecare?
Evoluția dobânzilor este unul dintre cei mai importanți factori pentru piața imobiliară. Totuși, experții au dificultăți în a face previziuni clare și precise. Trăim vremuri volatile, cu riscuri economice și incertitudini geopolitice. „Ce va face Trump în continuare? Vom avea tarife vamale punitive și, dacă da, de când? Ce se va întâmpla în privința comerțului global? Cum va evolua războiul din Ucraina? Va ataca Israel Iranul și sursele sale de petrol?”.
Aceste întrebări nerezolvate vor influența dobânzile la creditele ipotecare. Majoritatea băncilor estimează că până în vara acestui an, dobânzile pentru împrumuturile în lei pe 10 ani se vor situa între 6% și 6,5%. Fluctuațiile pe termen scurt sunt posibile oricând, în funcție de deciziile BNR și evoluția inflației. Până la sfârșitul anului 2025, jumătate dintre analiști consideră că dobânzile ar putea scădea până la 5,75% pe fondul scăderii inflației, în timp ce altă jumătate consideră că în ciuda scăderii inflației, costul vieții ar putea crește semnificativ, iar măsurile fiscal-bugetare ar putea duce la creșterea dobânzilor și la devalorizarea leului. Deși există așteptări pentru o scădere a dobânzilor la creditele în lei până la sfârșitului anului 2025, evoluția acestora depinde de deciziile politice și monetare ale BNR, nivelul inflației, contextul economic din România și Europa, dar și contextul geopolitic global.
Ce rol joacă Banca Centrală Europeană?
„În general, dobânzile pentru finanțarea ipotecară sunt influențate de randamentul obligațiunilor guvernamentale pe termen lung. Însă reducerile neașteptate ale ratei dobânzii de către BCE pot avea un impact indirect asupra acestora. Totuși, astfel de ajustări sunt rare”, a explicat Florian Pfaffinger, directorul sucursalei Dr. Klein din München. „Presupunem că BCE va aștepta și va analiza evoluțiile economice și inflaționiste înainte de a decide asupra unor noi reduceri ale dobânzii în a doua jumătate a anului. Dar BCE tocmai a redus recent ratele dobânzilor la mijlocul lunii decembrie, iar acest pas fusese deja luat în calcul de piață. Același lucru se aplică și unor posibile reduceri ușoare ale dobânzii în prima jumătate a anului 2025. Ele sunt luate deja în calcul în piață”, a continuat Florian Pfaffinger.
Cum ar trebui să procedeze potențialii cumpărători?
Așteptarea și specularea pe o scădere bruscă a dobânzilor nu este o opțiune. Nivelul dobânzilor nu poate fi influențat, însă selecția unei proprietăți potrivite da. Potențialii cumpărători ar trebui să se concentreze mai degrabă pe căutarea imobilelor cu valoare și poziționare bună, decât pe anticiparea dobânzilor. Într-un mediu economic incert, este important să nu te bazezi doar pe instinct, ci să afli, printr-o consultanță personalizată, ce este posibil pentru tine și ce nu este posibil. Totuși, numărul tranzacțiilor va crește în anul acesta. Mulți cumpărători sunt încă nesiguri, dar acest lucru se va schimba probabil odată ce situația politică globală începe să se stabilizeze într-o oarecare măsură. Sectorul bancar ar putea ajuta la acest proces. În prezent, multe bănci ezită să transfere scăderea ratelor dobânzii către clienți. Dar acest lucru se va schimba probabil în cursul anului. Dacă această ipoteză se confirmă, ar putea avea un impact dublu asupra finanțării imobilelor: nu doar prin reducerea costului creditelor, ci și prin cerințe mai flexibile privind aportul de capital propriu.
Rămân clădirile vechi o alternativă accesibilă?
Băncile aplică dobânzi mai mari pentru creditele destinate clădirilor vechi cu eficiență energetică scăzută. De asemenea, cumpărătorii trebuie să includă costurile de modernizare în prețul de achiziție și să nu amâne renovările. La refinanțarea generată de costurile de renovare, dobânzile majorate pot deveni o problemă, dar și lipsa personalului calificat în construcții și tehnologia imobilului poate îngreuna procesul de renovare, făcându-l mai scump până la final și neutilizabil pe toată perioada modernizării. În contextul actual global geopolitic și economic, nu credem că mai există o regulă generală privind rentabilitatea achiziționării unui imobil nou sau a unui imobil vechi – totul depinde de „starea” acestuia, dotările integrate, localizarea acestuia, arhitectura, linia urbanistică și reglementările în vigoare. Totuși, prețurile proprietăților existente încep să crească din nou. Tendința de eficiență energetică va continua și în 2025. Nu mai există cale de întoarcere și asta este un lucru bun. Deși construcțiile sustenabile sunt în prezent mai scumpe, pe termen lung, creșterea numărului de dezvoltatori care urmează această direcție va continua și va putea reduce costurile.
Ce ar trebui să facă guvernul?
Pentru ca piața imobiliară să se stabilizeze și să devină mai accesibilă pentru cumpărători, guvernul ar trebui să intervină strategic prin:
Politici fiscale care să stimuleze construcția, cum ar fi reduceri de TVA pentru locuințe eficiente energetic sau proiecte cu impact social
- Sprijin financiar și legislativ pentru eficiența energetică a clădirilor
- Investiții în formarea profesională și educația practică în meseriile din construcții, pentru a combate criza de resurse calificate
- Programe fiscale pentru atragerea tinerilor către acest sector al construcțiilor
Măsuri care să încurajeze investițiile în digitalizare și automatizare pentru creșterea eficienței pe termen lung
Pentru a stimula construcția de locuințe, e nevoie de predictibilitate fiscală și claritate în planificare. Măsurile incoerente și birocrația excesivă descurajează investițiile și afectează negativ o piață deja tensionată în care locuirea devine tot mai costisitoare. Politicile fiscale inteligente pot echilibra cererea și oferta, cu impact direct asupra accesibilității locuințelor pentru cumpărători, chiriași și investitori.
